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商圈商业地产

    自去年以来,住宅地产受到严厉打击,出台的一系列政策让住宅地产迅速降温,其前景扑朔迷离,投资方和房产企业不得不寻求更稳妥的投资渠道。而与此同时,商业地产回报率节节攀高。因此,商业地产开始逐渐取代传统炒房模式,成了市场资金眼下更稳妥、更有效的投资渠道。有中介从业人士表示,今年以来,明显感觉资金越来越多地进入到了商业房产市场。

  根据2011年一季度北京房地产市场报告显示,写字楼租金继续快速上涨,达到每平方米每月218元(按建筑面积计算),整体平均租金已超过2008年金融危机前的值。商铺市场方面,一季度,商铺整体市场租金平稳上涨,其中优质购物首层平均租金环比增长2.4%,达到每平方米每月639元。报告预计,受益于强劲的市场需求,优质商铺市场租金将保持上涨态势。

  商业地产或将迎来豪门时代

  “未来10年将是商业地产的黄金10年,也将迎来商业地产的豪门时代。”首创置业董事长刘晓光表示,他从中国消费结构的变化看到了机会。

  数据显示,2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元,占全球的1/10,将呈大幅增长之势。很多产品在国内买不到,要到国外买,中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场,的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐,这在客观上产生了对商业地产的需求。

  “目前,商业地产基本是随着住宅开发的脚步发展,主要是由于房地产开发业务里面,一定是有住宅也有商业。但随着房产政策的逐步推进,商业地产开发的比例逐渐上升,占总业务的比例应该是在20%左右。”京汉置业集团商业总经理王海天对商业地产的未来非常乐观。而发改委的调研报告也显示,随着以美式综合性摩尔为代表的大型综合购物在各大中城市落户,中国零售业全面对外开放,几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物,这就为商业地产的发展留下了巨大市场空间。商业地产不同于传统的商铺租赁形式,其以全面融合地产业与商业为特色的形式,或将成为市场新宠。

  正因如此,同时也受行业政策影响,很多房地产企业积极参与到了商业地产的开发中。国内四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产领域。而一些原先就有商业地产业务的公司更是加快了扩张步伐。

  据专业人士介绍,我国商业地产发展经历了三个阶段:起步阶段是线性商铺,这种形态的商业地产呈直线型布局,功能单一,较低端;发展阶段是商办综合楼,这种形态的商业地产呈块状布局,通常为商业和办公两种功能的集合体,如上海淮海路的香港广场;完善阶段是城市综合体,这种形态的商业地产呈综合立体布局,集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体,如上海的环球金融、日本东京的六本木等。而在发展水平差距很大的中国,各个地区和城市的消费能力、习惯、特点等都有很大差异,因此商业地产在中国必然呈现出不同阶段并存的现象。

  商圈商业地产

  SOHO中国董事长潘石屹曾表示过,国务院提出新的十项政策,只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

  有业内人士认为,宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后,部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需,自然会刺激商业地产的发展。所以,零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。

  商业地产之所以成为投资热点,除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外,更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应,由商圈来带动商业地产销售,已经成为商业地产的一大运作模式,想要让商业地产真正迎来“春天”,还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。

  从目前北京房地产市场来看,几大商圈已非常成熟:的西单商铺已经处于一铺难求状态,CBD商圈也早已上演了商铺争夺战,而逐渐兴起的朝阳门商圈则热度高涨。该商圈毗邻30余家世界500强企业和高标准国际配套,已经形成独立而成熟的涉外区,同时,被地铁2号、5号、6号三条地铁线包围,已经奠定基础。随着朝阳、北京INN等多家大型商业办公体的建成,朝阳门区域已逐渐形成完善的商业体系,该区域的商业发展前景被普遍看好。

  据了解,该商圈目前在售项目销售业绩均不错,优唐U-TOWN商铺销售火爆,北京INN的商铺接近尾声。待售项目则被投资者密切关注。其中朝阳门SOHO销售之火爆创下纪录,其三期银河SOHO目前的客户关注度非常高,预计年内推出。即将销售的朝阳仅50余个商铺,却已经有400多投资者前来考察。其销售负责人称,客户主要看中朝阳门商圈的潜力,与银河SOHO互成补充,形成“大商场小旺铺”的格局,银河SOHO以大

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