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高纬环球:商业地产的未来在于性

    商业地产目前现状如何?商业地产的投资空间到底有多大?开发商选择怎样的发展模式,高纬环球中国区董事总经理张良军有着自己独到的见解。

  他认为,逐步加深的楼市调控,促使一些房企主动或被动进入到商业地产开发的领域里。但商业地产的门槛比住宅要高于很多,不是说,你有地、有资金就能成功运作一个商业项目,它需要极强的运营能力。

  现在许多开发商介入商业地产,也会直接促进整个房地产行业的洗牌的完成,这个洗牌表现在参与的开发商的洗牌、市场结构及产品结构的洗牌。

  所以,现在开发商都在进入商业地产、生态地产,我觉得这是一种概念。概念存在于市场,会有更多多元化的模式出现,比如回笼资金的出现会给市场带来新的突破。所以说,现在的市场正在进入一个全新的时代。

  张良军认为,政府对整个房地产行业的介入或将持续5-10年,成为一种常态,而这种对调节,是市场要健康发展所必需经历的一个阵痛的过程。

  而随着银根的不断紧缩,也许用不了十年,整个行业将会发生大的变化,明确的是并购的发生。

  他预计,进入下一个十年,整个行业应该会比较理性,进入更多元化的发展,然而不是全民都投资房地产的时代。产品开发商会变得更多元化,不会一窝蜂地都去做住宅,可能会有其他更有特点,更有持续发展模式的产品模式和经营模式。

  在张良军的设想中,商业地产未来的发展趋势就是要根据每个地块的特点,每个个体的情况的需求因地制宜,没有的模式。实现对地块的量身定做,是适宜持有,还是适宜甩售,都是由产品特性而决定的。

  以下为张良军接受观点地产新媒体的采访实录:

  观点地产新媒体:我们的会议主题是下一个十年,所以就想回顾一下上一个十年,再展望一下未来的十年。现在想请张总谈谈这个十年间整个行业的发展情况。

  张良军:我觉得这十年主要的成就有几个,,已经解决了很多老百姓的居住问题,这是个大问题;第二,房产已经成为一种浮躁性的一种不合理房地产;第三,地产发展已经成为中国经济之一,房地产业不应该成投资为经济的产业,我相信在中国的公司,根据中国的行情也扮演这么一个角色。

  从宏观经济动向上看,中国经济在过去的十年里面,房地产作为经济的一个支柱产业,对经济的发展促进很大的非常明显的。

  观点地产新媒体:从2010年开始,政府逐渐介入行业调控,刚开始大家以为是短暂的,但是现在来看不但没有放松的迹象,还加大了力度,有人说这个行业大洗牌持续的时间将比较长,您觉得洗牌这个说法现在成立吗?

  张良军:我觉得成立。洗牌不管是开发商层面上的洗牌还是所有的参与者都可能去洗牌。政府之间也在采取一个调节的观念。这种洗牌相对来讲,是指开发商。开发商是一个很重要的洗牌作用,洗牌可能体现出当前房地产市场存在暴利。

  同时,专门开发市场应该主要是三种力量,一种力量是现在上市的一些有足够的市场经济、市场规模的开发商具有自己不错的品牌与运营模式,当在进展相对复杂的情况下,这些开发商可以通过一些融资渠道来支持,当然亦存在挑战的。特别是在境外上市的公司可以通过一些债券或股权来获得资金上的帮助。

  第二类是国营的开发商,从目前的市场上看,这种调控意味着国进民退。所有国企央企之类的企业具有市场优势、资源优势、资金优势。首先要有一个大量的土地储备,

  历史的原因,他们以前的厂房也好、旧的办公场所也好,各种各样的原因,让他们有机会来扩大影响。

  他们扩大土地的比例,在资金上,银行会直接给其放贷,给央企综合性放贷是非常充分的。集团内部会进行手段调控,其他的开发商可能不具备这个独特的优势,那更多的是资金成本相对比较小。由此,这类公司有机会形成,将来也会是市场的主流。

  第三类公司,是那些可能规模不是很大,但是有很独特的一些业务模式,做一些独特的产业地产,有自己独特的优势的企业。比如说商业、酒店,有些公司在某些领域里有独特的优势,独特的商业模式。这类公司将将会突出来。

  另外一个洗牌是市场结构的、产品的结构层面上的洗牌。在市场结构上,从区域来看,从一线城市、二线城市到三线城市、四线城市,中国的城市化意味着未来会有大量二线城市、三线城市会进入房地产的前沿行业,这个市场的洗牌是不可避免的,是一个很自然的事情。

  产品洗牌就是说可能一个是从住宅到多元化这种产品的洗牌。以前这种靠住宅的游戏规则太粗,开始回笼资金这种,预售商品房的这种住宅的开发模式可能现在必须得向多元化、更长期、多元化的产品、多元化的经营模式方面转变,所以现在开发商都在进入商业地产,进入生态地产,我觉得这是一种概念。概念存在于市场,会有更多多元化的模式出现,比如回笼资金的出现会给市场带来新的突破。所以说现在的市场正在进入一个全新的时代。

  观点地产新媒体:如今,政府介入逐渐增多,那对整个行业

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