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限贷、限价可能进一步升级 实质性降价将临

    上半年同比大幅增长的业绩,并不能抹杀主流房企对全年业绩的担忧。

  据中原地产、世联地产等多家机构数据显示,多数房企目前完成全年销售目标不足一半。随着下半年限购城市的增加,限贷、限价也可能进一步升级。

  “二、三线城市如果也加入限购,需求将进一步被抑 

     世联地产20.00+1.457.82%保利地产11.09+0.100.91%万 科A8.47-0.02-0.24%制,这将对主流房企业绩产生更大影响。”多位分析人士对记者表示,下半年大型房企将迎来其供货高峰,多重政策叠加之下,降价压力凸显。

  调控深化

  针对7月12日国务院常务会议“限购扩大化”的消息,中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为,“调控不会轻易结束”,决策层的表态深具警示作用,一是警示部分放松调控的一、二线城市,别搞小动作;二是警告部分对楼市不做控制的三、四线城市,别跟着被限购。

  虽然尚未有具体的政策出台,但市场已对上述消息做出反应。机构研究报告开始警示部分房价上涨过快的城市存在的风险;大型地产公司则开始调整某些区域的布局及产品结构。

  统计局数据显示,上半年二、三线城市房地产销售面积已占95.4%,其中三线城市更占到65.2%。一家深耕二、三线城市多年的大型房企内部人士认为,如果真的扩大到更多城市,则对公司业绩影响很大。

  限购扩大化如达摩克利斯之剑,高悬在楼市各相关方头顶。“二三线城市可能的限购,成为资本市场时刻存在的隐忧。”中原证券报告指出。

  此外,部分城市调控政策进一步升级。7月18日深圳楼市传出消息,深圳将对下半年楼市进行“月度环比零增长”的限制,“如果现在不控制,到年底深圳新房价格整体涨幅肯定会超过10%。”世联地产研究总监王海斌说,房价控制目标如若失败,是深圳市政府及高层不愿看到的。

  在严厉的调控政策之下,“下半年供求关系将发生变化,市场调节作用将显现。”王海斌对记者表示,未来房地产政策走向取决于房价,并且将逐步由政策主导周期转向市场供求主导周期,市场将由目前的被动降价转向主动降价。

  供求逆转

  在王海斌看来,影响下半年房价走势的关键指标,是供应量与需求的变化。

  从供应量来看,综合统计局、世联地产统计数据显示,下半年一线城市中北京商品房存量小幅攀升,上海大幅攀升,广深较为平稳;二线城市中杭州、青岛大幅攀升,南京、重庆小幅攀升,不考虑上半年的推迟供应,40个城市

  今年下半年和明年上半年市场潜在供应都较为充足。

  中原地产的统计则显示,今年3月份以来,标杆房企(万科、保利、中海、恒大、金地等)的供应量逐月增加,近两月供应量环比上月上升幅度均在3至4成之间。根据经验,2011年下半年标杆房企供应量将占其全年推盘量的7成。目前,标杆房企在售项目的库存量约1600万平方米,较年初增加28%。

  以恒大地产为例,该公司上半年共有89个在售项目,而下半年预计再新开盘80-90个。万科、保利、金地、佳兆业等公司,8-9月份也将进入年度推盘高峰。

  “下半年商品住宅供应迅速放量,供大于求将成常态。”世联地产研究员卫旭华说,今年四季度供应达到顶峰,而供销差将于2012年一季度达到顶峰,全面超过2008年,楼市价格面临较大的下行压力。

  历史数据显示,供销差达到顶峰后3个月内,价格迎来底部,世联地产据此认为,今年四季度至明年一季度,由市场供求主导房价调整的概率增加。

  以价换量

  本报记者调查显示,上半年,包括中海、碧桂园(2007.HK)、恒大(3333.HK)、保利(600048.SH)等多家大型房企在内,均进行了部分房源的降价促销,这些公司均判断,此轮楼市调控将持续很长一段时间。

  “上半年多数开发商目标完成率不足一半,下半年销售压力仍很大,减缓拿地,加速融资,体现其对资金和房价下跌的担忧。”王海斌称,下半年开发商将进行主动的、实质性的降价。

  据中原集团研究发布的《2011上半年度报告》研究分析,对于标杆房企来说,由资金链断裂带来的被动降价压力有限。但降价促销、加快资金回笼和规模扩张,仍将是开发商主动寻求行业地位改变、提升市场占有率的一种战略选择。

  以中海为例,该公司今年的策略较为进取。今年上半年,中海率先扛起降价大旗,3月份以来,中海先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性降价促销,平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。

  今年上半年,中海共实现销售收入约444亿元,相当于去年全年销售收入的75%。同时,中海今年上半年拿地共花费187亿元,累计新增土地可建面积约800万平方米,超额完成今年720万平方米的拿地目标,显示出强劲的逆市扩张势头。

  供应高峰逼近 实质性降价将临

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