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总裁李晓平:担忧商业地产前景

   有着深圳“CBD”称呼的集团,除了在深圳取得了巨大成功后,也开始把这种模式复制到。集团总裁李晓平认为,公司在商业地产上的成功,主要有4个因素。、的开发理念,令客户所需商务价值化;第二、国际化的合作团队和国际化的视野;第三、商务开发的标准化运行;第四、商务开发的标准化运行。不过,李晓平也认为,目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比,其实,商业地产也有自身的风险和困难。因为商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔,特别是持有经营,靠租金收益的话,整个项目的期很长,会影响到企业的财务经营指标。对于当前持续的房地产调控,李晓平指出,政府行政调控的手段在一些特定时期是可以考虑使用的。但是在大多数时期仍要以市场手段和金融手段为主。对于自身的发展策略以及市场有着怎样的判断,对此,观点地产新媒体专访了集团总裁李晓平。

  以下为观点地产新媒体对集团总裁李晓平的采访实录: 观点地产新媒体:5月份公司在深圳签约了28万平方米的旧改项目,目前在深圳旧改方面的定位是怎样的?

  李晓平:因为现在深圳的土地供应有限,这一两年我们也在城市更新这块做了许多工作。以前公司的项目主要集中在关内,现在也开始在龙岗、宝安、坪山等地参与城市更新项目,关外的城市更新项目主要是城中村改造,目前我们在城中村改造这方面,总体合作良好。观点地产新媒体:做商业地产项目比较成功,有着“CBD”的称呼,您阐释一下做商业地产成功的原因?您觉得做好商业地产需要掌握哪些条件?

  李晓平:主要有4个方面因素。、的开发理念,令客户所需商务价值化;这种理念源自多年以来我们对商务客户的了解和洞察。以世纪1#楼为例,主要面向大中企业客户,产品被打造成区域形象标杆,科技配套提供高效办公生活,项目代表国际化城市形象。

  第二、国际化的合作团队和国际化的视野。从前期的定位顾问咨询、设计、材料供应等方面与国际知名的公司合作。比如世邦魏理世(CBRE)、仲量联行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美国约克、特灵、日本三菱原厂、德国西门子等均为商务开发的长期合作伙伴。

  第三、完善的人才储备。经过多年综合体的开发运营,集团拥有综合体城市规划、写字楼、购物、城市豪宅、国际五酒店等方面专业的营销、规划、设计、工程管理、商业运营、物业管理等全流程的人才体系。

  第四、商务开发的标准化运行。在商务产品这块已经形成了写字楼和综合体两条产品线模式,而且在综合体下面还形成了多种组合,做了不少产品标准化的研究,我们以产品线的方式在向延伸。目前我们的商务产品模式已经成功移植到青岛CBD,青岛区延吉路项目和杭州滨江时代广场项目已经启动。

  观点地产新媒体:您是怎么看待目前中国的商业地产发展?许多的房企都有开始做商业地产,有观点认为,国内商业地产存在泡沫,包括中国在建的摩天大厦也很多,您是怎么看待商业地产泡沫的? 【品牌开发商集体进军商业地产 天堂还是地狱? 】

  李晓平:是2004年开始进入商业地产开发,随着中国城市化进程的发展,商业地产是有自己的发展空间的。但是我感觉目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比,其实,商业地产也有自身的风险和困难。首先,商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔,特别是持有经营,靠租金收益的话,整个项目的期很长,会影响到企业的财务经营指标。而且,如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话,也会有一些不适应,商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年,对于商业地产方面,我们担忧可能会出现开发过剩的情况。这种泡沫我更多地理解为商业地产发展的不均衡现象,比如说在一个经济并不发达的二线城市出现了超越其经济承载量的商业地产,或者说同一个区域内出现了太多定位上过于接近的商业地产项目,这会造成一定的社会资源的浪费。

  观点地产新媒体:在目前的销售额中,商业和住宅所占的比重大概是多少?公司希望未来商业和住宅将占怎样的比例?

  李晓平:目前,我们的商业地产一部分持有经营,一部分销售,所以单纯这样从销售额来说比重,有点不好说。基本上我们的住宅和商业在开发面积上的比例是8:2的水平。未来,我们希望能持有经营一些经济发达的一些商务物业。

  观点地产新媒体:近年开始在青岛、上海等城市布局,选择一个城市进行拓展,考虑的都有哪些因素?目前有没有计划将进入哪些区域或城市?

  李晓平:我们主要考虑的是该城市的经济发展能力和宜居性,其中该城市的GDP在的排名是我们重要的参考指标。目前我们依然是以珠三角、长三角和环渤海的经济发达城市为主要发展区域。

  观点地产新媒体:今年计划推出的项目都多少个?今年的销售目标大概是多少?近期相关数据看到,很多城市的销售面

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