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商业地产升温过快 请冷思考谨慎对待

    自2011年4月国十条新政出台以来,住宅市场供求两端均出现明显收紧,整体市场进入盘整期,成交价格不时显现下行信号。在政策和市场的双重作用下,房产市场供应及投资层面住宅物业的主体地位逐渐开始变化,多项隐形利好催生商业地产开始成为市场多方关注的焦点。

  商业地产成投资新宠

  一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅地产,在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,投资客也已意识到转型的时刻或许到来,纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产。特别是随着万达、首创、香江等外埠房企纷纷进驻西安,如今的西安楼市俨然步入了城市综合体时代。特别是2011年,西安到处可见商业地产的身影,演绎“造城神话”。

  截止6月底,西安商业地产共计207家,分布在西安市各个区域,其中高新区域分布多,达到56家,占总数的27%,其中多半为写字楼项目。其次是城南区域,数量为45家,占总数的22%。曲江及城北区域商业地产数量占比为第三和第四。专家分析,在银行控制二套房贷、提高多套住房首付比例,限制异地购房贷款等信贷政策的影响下,住宅投资的成本和风险在不断扩大,住宅利润空间受限。此时,租金增长快、增值空间大,且售价稳定的商铺将有望取代住宅成为投资者在新政出台后的投资主方向。

  住宅市场的避风港

  就当前来说,转战商业地产要比在住宅市场翻滚风险小的多,但是比起巨大的诱惑力开发商还是青睐于住宅市场,现在只是一个“缓兵之计”。商业地产投资大、回报时间长,占用更多的现金流,如果没有地产累计的话,转型难度很大,并不是一个“长久之策”。只是商品房市场确实是“举步维艰”,转战商业地产是为尽量避免“退市”找到一条保护的道路,为当前的处境找一个暂时的“避风港”。

  在住宅市场调控压力倍增的情况下,商业地产可能短期有优势,但从长期看,随着政策的不断落实和持续,住宅市场的调控必然影响到商业地产,因此投资商业地产也要把握“度”。

  商业地产热中的冷思考

  专业人士认为,商业地产必须对应需求量。尽管商业地产的升跌不会直接影响民生,但调控政策影响着房产投资者对楼市的预期。商业地产的投资需求弹性远大于商品住宅需求。由地方政府主导、出于追求业绩盲目的规划,恐难免导致定位不准、规模不当,而对于未来不确定,将造成招商或经营的困难,所以在投资投资商业地产时必须注意风险规避。

  一方面,当下商业地产的发展趋势非常的良好,但由于商业地产对专业能力的要求,对资金的门槛,对它后期运营能力的要求都是非常的高,在这种情况下,对于开发商投资商业地产的话,要保持一种谨慎的心态,尽量选择一些风险比较小的项目。

  另一方面,对于消费者来说,一定要在商业地产充满机遇的情况下要认识到它其中的风险所在,一定要对商业地产项目,预期的风险和收益做出一个相对比较客观和准确的衡量,尽量的去向行家里手请教,在投资之前做好充足的准备,不要头脑发热。”

    本文转载自北京写字楼信息网

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