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首套房首付未上调 二手房为何要四成首付?

张小姐近遇到了一件烦心事,本来和老公准备年底结婚,两人合计着买个二手次新房,在东奔西跑四处看房后,终于看上了和平里一套65平方米的小两居,位置和朝向都比较合两人心意,业主要价是220万元。这对小情侣两人手头和积蓄加上双方父母资助的购房款,大概有70万元左右,因为两人名下都没有房产,按照现在银行首套房三成首付的政策,总价220万元的房产三成首付的话就是60万元,可是向银行贷款时却被告知只能贷到109万元左右。张小姐和老公听后有些不明白,明明是三成的首付,要是贷109万元的话首付就要91万元,远远超出三成了,这到底是怎么一回事呢?为此记者采访了“伟嘉安捷”的专家。

●二手房以评估价计算贷款额 评估价受多重因素影响

专家指出,因为二手房存在折旧的问题,所以在银行贷款上与一手房是存在差异的。二手房一般以房产的评估价来计算贷款额,而一手房则是以总价,这正是二手房与一手房贷款的不同处所在。一般来看,二手房的评估价会低于市场价,而房产评估价的多少又会受到三大因素影响,包括房龄、区域、房屋状况等。

1)房屋房龄影响评估价:房龄可以说是影响评估价主要的因素之一,比如同为东城区的两个小区,建成年代为2009年的小区房屋评估价肯定要高于1997年建成的小区房屋。

2)房屋所在区域影响评估价:房产所处区域对于评估价也有较大影响,位于城市区的房屋市场价格要远远大于远郊区县的周边区域,故其评估价格也要高于周边区域很多。

3)房屋状况影响评估价:除了区域和房龄外,房屋状况也会影响评估价,即便是同一栋楼,南北朝向的一般会高于东北或西北朝向,精装的房产评估价会高于简装的。

为此,“伟嘉安捷”的专家分析指出,像上述案例中的张小姐,她所要购买和平里小区的房产是60平方米,按照26000元/平方米的评估单价计算,评估价为156万元,按照七成的贷款额可以贷到109万元,这样就需要91万元首付,实际首付支付超出了房屋总价的四成。

●银行首套房首付未上调 四成首付原因何在?

根据记者采访中的了解,目前北京各家银行首套房首付仍为三成,并未有任何上调的通知,那么造成近期首套房首付超四成主要有以下两方面原因:

一方面,因为首套房首付三成即银行贷款成数为七成,银行会以贷款房产评估价的七成来批贷,再用房产总价减去贷款额后的差额,才是购房人需要实际支付的首付款,购房人实际支付的首付均超出总价三成,多接近四成。

另一方面,目前多数银行对于房龄超出20年的房产不办理贷款,个别受理的银行会根据具体房龄、综合其他风险,在批贷时降低放贷成数,银行对房龄较老的房产降成处理,也导致了购房人实际支付首付比例的上升,但这并不代表银行对首套房首付贷款比例进行上调。

本文转载自凤凰网

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