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严调控下楼市销售创新高 房价或将迎来实质性调整

在号称“严调控”的政策下,上半年楼市销售仍然创下新高。

统计局7月13日发布数据称,今年上半年,商品房销售面积为44419万平方米,同比增长12.9%,比2009年同期增长30.2%。

在统计局公布的数据中,房地产投资、销售和新开工面积等指标均呈现出向好势头。业界普遍解读为,1000万套保障房建设目标任务的下达,正在成为楼市的强大推动力。

有分析认为,随着楼市成交结构的变化,今年第三季度,房价或将迎来实质性调整。

保障房加速“托市”

数据显示,今年上半年,房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。自2009年6月以来,房地产开发投资已连续25个月超过固定资产投资,保持高速增长。其中,上半年实现住宅投资18641亿元,增长36.1%。

同期,房地产开发企业房屋新开工面积9.94亿平方米,同比增长23.6%,增幅虽有所回落,但显示上半年的市场供应仍维持在高位。

今年1000万套保障房建设目标的落实,正在改变房地产投资机构。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析,受严厉调控政策的影响,开发商的投资热情不断降温,但另一方面,作为政治任务,保障房投资正在快速补位。

据住建部测算,今年新开工1000万套保障房,共需资金约1.4万亿元,几乎相当于今年前五个月住宅投资总额(13290亿元)。但截至5月底,保障房开工率只有34%。

杨红旭表示,今年下半年,保障房投资仍将高速增长,从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平。这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。

在一些热点城市,保障房已经成为主要的拉动力。以北京为例,今年1~5月,北京市房地产开发投资同比增长4.1%,而同期的政策性住房投资则增长2倍。

二三线城市现“井喷”

商品房销售数据意外的向好。今年上半年,商品房销售面积44419万平方米,同比增长12.9%,比2009年同期增长30.2%。

从月度看,6月当月,商品房销售面积为11487万平方米,环比大幅上升43%,同比上升24.9%。在多地实施限购、限贷等严厉政策的背景下,市场需求仍表现出旺盛的局面。

事实上,在“新国八条”出台之后的今年4月,商品房销售面积曾一度下滑超过20%,但随后很快止跌回升,并保持高速增长。

有分析认为,中低价项目供应量加大,以及部分项目推出优惠策略,是吸引购房者的主要因素,这也显示出市场对政策效应的不断化解。

从区域来看,对销售额的贡献已从一线城市转向二三线城市。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者指出,今年上半年销售前10的房企,大部分增加在二三线市场的布局,而其中的很多城市并未实施限购。

根据官方数据,今年前五个月,北京商品房销售面积比上年同期下降26%,上海同比下降19.1%,不少二三线城市的销售则表现出“井喷”态势。

资金继续“施压”房价

市场向好也体现在房企的账面上。近期房企发布的销售数据普遍亮眼,其中,万科[简介 动态]、恒大[简介 动态]等多数知名房企上半年的销售额同比增幅超过50%。

受此影响,截至上半年,房地产开发企业本年资金来源为40991亿元,同比增长21.6%。但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。

杨红旭认为,在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标的增幅还可能继续收窄。

分项目看,在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,个人住房贷款已连续4个月出现负增长。同期,外资进入房地产领域的规模则不断增大。

有分析认为,在国际资本市场阴晴不定的局面下,海外融资成本高企,风险较大,不可能作为房企资金的主要来源。而截至目前,尽管部分房企成功募集海外资本,但总体仍较谨慎。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,多数专家均认为,资金压力将迫使开发商作出价格调[消息 价格 户型 点评]整。从三季度开始,预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用,降价幅度也会越来越大。

来自广发证券的另一组数据则显示,截至7月初,11大城市的存货总量达到63.4万套,环比上涨0.9%,存货总量继续创新高。

/同步播报/住建部:年内必须完工保障房400万套    在近日召开的保障性安居工程推进会上,住建部要求各地保障房必须于今年10月底前全部开工,年底前确保完成400万套。

按照要求,今年各地要新开工建设保障性安居工程1000万套,这一规模为历年。据测算,完成上述任务共需资金约1.4万亿元,资金也成为影响保障房建设进度的主要因素。

据悉,按照住建部的计划,保障房开工进度为:一季度完成任务的10%,二季度完成20%,三季度完成30%,四季度完成40%。截至今年5月底,各类保障性安居工程房屋共计开工340万套,完成年度计划的34%。

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