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怎样投资不动产

    住宅投资

  虽然宏观调控对住宅投资造成了巨大影响,但不可否认的是,住宅投资是不动产投资中为常见的一种方式。而在资产配置中,住宅也往往被当作是资产中的一个重要组成部分。从长期来看,住宅的价值还处于上升通道中,因此住宅依然值得投资者关注。

  根据规划选物业

  对于住宅而言,周边配套成熟程度决定物业的升值空间。如果周边规划有轨道交通、地区级商业,以及教育设施优良、医疗配套设施能够满足相应的需求,这类物业升值空间显然要大一些。

  轨道房保值能力强

  轨道房的保值功能较强,这毋庸置疑。随着城市对大交通重视程度加大,轨道交通将会成为一种重要的交通方式而为人们所接受,因此轨道交通周边的物业也因此而备受关注。与之相似的还有高铁房,对于那些位于一线城市辐射范围内的中小城市,如交通时间可控制在半个小时之内的昆山、廊坊等,由于目前房价水平与大城市尚有不小差距,因“比价效应”的存在,其保值功能由此而大增。

  学区房永远是热点

  中国对子女教育的重视程度一直极高,因而学区房热长久高烧不退,不管是实际需求还是租赁,学区房都是市场焦点。选择这种物业应避开“伪学区房”,即靠近名校但并非属于该名校招生范围的房产。

  租赁管理

  出租是房产投资中非常重要的一步,在房价上涨受到政策打压的情况下,能获得更多的租金收入将是现阶段现实的问题。

  减少空置期重要

  不管是住宅,抑或是商业物业,减少空置期是投资者要特别留意的问题。有不少投资者为了租个好价钱,不惜推掉不少好的客户。其实,空置期如果过长,就会降低收益。

  为了减少空置期, 除了确定合适的租金水平之外,另外一个有效方式就是退租与重新出租之间的衔接工作一定要做好。

  避免租给二房东

  目前北京、上海、广州等地都出现了专门靠转租来获利的“二房东”,虽然政府也出台了政策法规来限制这种现象,但“二房东”还是能够通过各种方式来暗箱操作。而有些房东也因为图省事,把自己的房子交给“二房东”来处理,这其实并不合适。目前各地对“二房东”现象管理更为严格,同时还出台了相应处罚措施,一旦触犯规定,将面临重罚。

  租期以短为宜

  住宅租约期限一般以一年为限,超过一年时间的情形较为少见。这是因为住宅市场租金变化较大,签订短约可保证租金水平随行就市。但商铺以及写字楼等则流行签订超过1年时间的长期租约,一般3~5年不等。不过会约定租金水平会根据当地物价的上涨幅度来进行调整。

  跟租户交朋友

  尝试跟租客交朋友,会获得很多意想不到的好处。如果跟租客成为朋友,他们在平时租住的过程中,会做到尽量小心使用,这样室内设备的损耗就会减小很多。此外,房东有个好口碑,上家搬出去的时候,很有可能会推荐自己的朋友过来,还能尽快出租,减少空置期。

  商业地产投资

  商业地产投资相比住宅而言,更为专业。商业地产投资因其高回报,因而也伴随着不小的投资风险,这要求投资者必须掌握一定的专业技能。就目前而言,商业地产主要涉及两大方面,即商铺和写字楼。

  商圈、经营能力缺一不可

  对于商铺来说,所处地段当然非常重要,也就是商圈因素。此外,还要了解经营范围,以及与当地居民消费能力的关联程度。因此,投资商铺除了要考察商圈,还要考察周边人口规模、购买能力,以及经营者的能力等诸多方面。

  新兴发展区域看人口导入规模

  中国正处于城市化进程之中,城市规模会不断扩大,因此城市周边区域也获得了发展良机。但对于商铺投资来说,为主要的关注因素是要了解区域内导入人口规模,这是决定未来商业发展前景的根本性因素。

  商铺投资当长期持有

  若无特殊情况,商铺应该长期持有,而不是选择在短期内赚取价差。商铺投资前期有一个“养铺”阶段,只有等到商铺完全成熟之后,这时才能获取更多的租金收益,而此时商铺本身的价值也才会得以提升。由此看来,如果采用短期炒作的手法来投资商铺,肯定难以获得理想的。

  留意包租风险

  目前有不少商业项目采用“包租”形式来吸引投资者。从表面上来看,“包租”能够让投资者在未来5年内甚至更长时间里有保障。但这种模式的风险在于透支未来房价,或者“包租”承诺无法兑现等。因此投资者在选择物业时,一定要注重对物业本身发展潜力的考察,而不仅仅只在意是否承诺包租。

  外围写字楼出现机会

  对于写字楼来说,则有些特殊。一般情况下,租金水平较高、位于区域的高档写字楼多为只租不售,或者只是整体出售给一些大的机构,如高盛等。因此对于一般的普通投资者而言,他们所能投资的写字楼其实只是一些位

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