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北京二手房市场成交难度增加 生意锐减近七成

北京房地产交易管理网数据显示,7月上旬新建商品房成交量再超二手房

继2009年北京市二手房成交超过新建商品房后,北京市房地产交易管理网的统计数据显示,7月上旬,商品房成交2720套,二手房成交2041套,两者成交比逆转为1.3:1,时隔两年半,北京新建商品房成交量再次超过二手房。链家地产等相关机构负责人表示,这表明调控背景下,新建商品房和二手房成交量逐步下滑的同时,二手房市场成交难度增加更大。

链家地产分析师张月认为,商品房销量再次超过二手房并非偶然。“今年3月至6月,北京商品房和二手房成交比由1:1.8逐渐缩小至1:1.1,至6月已基本持平。”张月分析,同时,商品房成交超过二手房,并不是因为近期商品房的成交量上涨过快,而是由于二手房成交量降幅较大。例如和年初相比,二手房成交量减少66%,商品房成交减少12%,两者都出现下降,只不过一个是锐减一个是平稳下降。

那么,缘何二手房和新建商品房成交出现不同程度的下降态势?对此,业内人士分析认为,具体原因有三个方面。首先,郊区商品房供应占七成, 较二手房来说,价格定位更符合消费者购买力需求。统计显示,2011年新入市的商品房项目位于郊区的比重为70%,郊区项目的拟售均价为18646元/平方米,郊区商品房项目由于其位置原因定价相对较低。央行多次加息使购房成本提高,相较于建成区域内价格相对偏高的二手房而言,郊区商品房更符合当前消费者的购买力需求。

其次,二套房信贷门槛提高对二手房成交冲击更大。统计显示,从2010年起二套房的首付比重由30%以下逐步提高到60%以上,首付比重提高了一倍以上,贷款利率也从0.85倍以下提高到基准利率的1.1倍,再加上央行多次加息,当前贷款购二套房持有成本比2010年初又提高50%。“新房与二手房的改善性需求有本质差别:新房改善性需求主要集中在中高端市场,信贷对其震慑力相对有限,而二手房改善性需求主要集中在90-120平方米的普通住宅,多为依靠贷款的普通家庭,信贷缩紧对其购房影响非常大。因此,二套房信贷门槛提高对二手房的成交冲击非常大,预计至少迫使成交量下降三成左右。”多位业内人士表示。

第三,二手房买卖双方观望情绪均浓厚,商品房开发商更倾向降价出售也是上述现象出现的重要原因。链家地产、中原地产等二手房中介的统计显示,目前,二手房新增房源二季度环比下降10%,同比下降约20%,而商品房二季度供应则环比上涨442%,同比上涨11%。这表明,限购影响下,二手房业主惜售现象普遍——一部分业主出售后再置业难度增大,一部分多套房业主则出售后无权再购,这两类业主都倾向于高价出售,因此出售难度增大。相比之下商品房开发商面临资金、业绩压力,二季度推盘量逐渐增多,降价出售的意愿更高,在一定程度上推动成交低位回升。

此外,链家地产分析师张月等人也表示,商品房的供应还会增多,加上下半年可能有大量保障性住房入市的冲击,新房价格再次回落可能性更大,连续加息的影响下,未来郊区单价较低的商品房将会成为刚性需求者置业的主要选择。“在这种情况下二手房成交短时间内难以回升,预计三季度商品房和二手房成交量将保持基本持平状态。但是未来随着二手房持续积压,业主面临的出售压力增大,而新建商品房的降价对于二手房价格的联动效应也会更加凸显。”

本文转载自凤凰网

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