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下半年房产市场可能从“策略性降价”转变真正价格下调

    2011年上半年,在调控政策的步步紧逼之下,楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世,把“限购”推向,并上调了二套房贷;而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度;“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台,则彰显了政府楼市调控的决心。随着政策效果的逐渐发酵,下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调,真正的“价格战”或将上演。

    土地率先转向买方市场 面粉或将拖累面包?

  上半年主要城市土地市场一片低迷。在“地王”销声匿迹的同时,地方政府土地出让收益同比大幅下滑。迫于地方财政的需求,下半年土地市场迎来供地高潮是毫无疑问的,但作为买方的房地产开发商会否积极面对,业内人士观点不一。

  有分析人士认为,迫于资金流限制及继续从严的调控政策预期,下半年土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面。

   卖方积极买方冷淡

  《2011年1—6月130个城市土地市场交易情报》报告显示,1至6月130个城市共成交土地9511宗,成交土地面积43759万平方米,同比增加24%;其中住宅类用地成交面积16179万平方米,同比减少6%。成交价格方面,1至6月,130个城市成交楼面均价为1061元/平方米,同比下跌20%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米,同比下跌13%。住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

  据对130城市的数据监测显示,2011年1月至今,130个城市土地出让金为7524亿元,去年同期土地出让金收入为7875亿元,今年与去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡,土地出让收入明显下降。

  根据北京市土地整理储备成交信息统计,上半年,北京共成交土地113块,土地出让金合计约325亿元,同比去年减少约307亿元,降幅达48.6%。在上半年113块出让的地块中,包含居住功能的地块有20宗,建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划,在1330公顷保障房供地外,全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算,目前完成比例不足15%。和去年同期相比,上半年普通商品住宅供地减少明显。北京中原地产数据显示,今年上半年普通商品住宅供地量创下2008年以来的新低,今年上半年的规划建筑面积292万平方米,相比2008年上半年的719万平方米、去年上半年的519万平方米都下降明显。

  对于楼面价的下降,北京中原地产分析称,一方面是因为除丰台少数地块,住宅用地主要位于远郊区县,另一方面开发商的资金压力在调控下逐渐显现,开发商的拿地热情也趋于谨慎,因此也造成了上半年多宗土地流标或开发商谨慎报价的情形。

  上海的情况也不容乐观,上半年上海土地出让收入总额约为336亿元,仅相当于去年的两成,出让的土地总面积为503万平方米,建筑总面积为856万平方米,所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出让了567幅土地,出让总收入高达1524亿元。业内人士预计,上海的土地出让收入在连续多年创出新高之后,今年全年很有可能出现下滑。

  曾高居房价榜首的杭州,上半年土地出让收益同样以同比下滑结束,据住在杭州网监测统计,2011年上半年,杭州市主城区加上余杭、萧山二区共成功出让土地107宗,成交总金额279.77亿元,同比下降30.7%。,其中,主城区77.55亿元的成交额与去年同期249.96亿元相比下降了68.97%。

  土地出让收入锐减

  据国土资源部网站发布数据显示,2011年上半年,海南全省共出让98幅地块,面积达584.95万平方米,出让金累计约49.52亿元,各类土地总体均价为56.4459万元每亩。而6月份海南的土地成交情况,不管是成交总面积、成交总金额和成交均价,都较之前月份有成倍的增长,环比5月份激增3倍。

  土地出让收入锐减,随之而来的就是地方财政的吃紧以及地方政府性债务的巨大压力。审计署报告显示,截至2010年底,省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币,其中政府负有偿还责任的6.71万亿元,担保责任的2.34万亿元,可能承担一定救助责任的1.67万亿元。

  供地重新启动

  土地出让收入在锐减的同时,还增加了支出项目,除偿还政府债务外,支持保障房建设,支付土地储备贷款利息外,土地出让收益近日还增加两项功用——支持教育发展和水利建设,这两项支出将拿走土地收入中的20%。而这一切,都将使得政府不得不加大推地的力度,根据近段时间对土地监控发现,各地推地的步伐已然加快。

  上海市供地的步伐也开始加快,上海市今年第57号土地出让公告显示,虹口区海门路55号地块将于7月初推出。该地块起拍总价高达46.7亿元,折合楼板价约为23003元/平方米。业内人士认为,如果其顺利成交,将刷新虹口区总

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