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业界质疑:保障房开工数据是否含“水”

6月底以来,各地纷纷发布保障房开工情况,与当月初媒体披露的整体开工量仅约今年任务的三成相比,数据的陡然增加则显示,宏伟的保障房建设规划已吹响了波冲锋号。

业界质疑:保障房开工数据是否含“水”

按照规划,我国将在“十二五”期间建设3600万套保障房,其中2011年计划开工1000万套,且必须在11月之前完成是完成开工还是完成什么?。6月初,有媒体披露,截止到5月底,整体开工量仅约今年计划的三成。时间与任务进度明显不同步,让希望通过保障房实现安居梦的广大群众颇感担心。

然而,从6月下旬开始,各地却陆续发布出让人振奋的数字,许多省份均已实现“时间过半,任务过半”。据媒体报道,辽宁、山西等地的开工率已达九成左右,而更突出的陕西省,除计划内的790个项目外,还超计划开工9个,开工项目总数占目标任务项目数的101.1%,在处于地位。

但面对这份“亮丽”的开工成绩单,房地产相关人士却有不同看法。

“这个开工进度令人难以置信”,在上海从事房地产开发的朱先生向人民网记者直言,地方政府债务负担本已沉重,在商业地产下滑,土地收入锐减的情况下,不具备大规模建设保障房的财力。天津财经大学经济学院副院长丛屹则认为,数据陡增在情理之中。丛屹表示,和商业地产开发一样,保障房建设同样有规划、征地、招投标和开工等环节。从3月份各省正式接到任务的时间进度看,5月底有三成的开工进度算是正常,且下半年开始,保障房建设会明显加速。

不过,对于6月下旬以来的数据,丛屹则也认为不排除其中有含“水”的可能。丛屹解释,“水分”主要是地方与的统计口径不一致。认定的保障房范围包括:廉租房、公租房和经济适用房。但一些地方在上报数据时将棚户区改造、危旧房改造、还迁房及限价商品房列入其中。

政府建设雷声大资本市场雨点小

有媒体估测,建设3600万套保障房,若仅以每套50平米、每平米3000元的建筑成本计算,需要的总投资近5.4万亿人民币。

而对于2011年计划开工的1000万套保障房而言,预计投资将达到1.3万亿。温家宝总理在今年的《政府工作报告》中指出,今年财政将为保障性住房提供1030亿元补助资金,这就意味着,剩下的1.2万亿将通过地方财政、商业信贷、保障房开发企业、保障对象及其他社会途径实现。

为缓解地方的财政压力,发改委近日发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和保障房开发企业发行企业债。财政部也计划安排发行2000亿元地方债,并将所募集的资金优先投向保障房。

丛屹对“地方债+企业债”的模式给予肯定,“下半年保障房建设的融资困难可以大大缓解,乐观估计,此举年内融资规模多可达6000亿元。”

以此计算,通过政府直接解决的资金可达8000亿左右,这意味着还有近三分之一的资金缺口需要通过市场筹集。

但据记者了解,以银行为代表的市场化资本尚未表现出太大作为。地方上急不可耐多少是因为多次强调,今年1000万套保障房的开工任务是“硬指标”,但以逐利为目的的商业资本并没有这样的压力。

有银行业人士向人民网记者透露,保障房贷款项目的收益率并不高,在今年信贷总额偏紧的情况下,银行为实现经营目标,更愿意将有限的额度投向收益更高的项目。某省主管官员也证实,企业目前参与的积极性的确不高。

出路在于金融创新 需防范地方政府债务风险

一位不愿透露姓名的专家表示,尽管地方政府为筹集建设资金做了不少努力,完成今年的开工指标问题不大,但若放眼未来几年的整体落实情况,在地方债务高企的情况下,资金问题仍是一大隐忧。

保障房建设带有显著社会性,这就决定了其商业收益必然处于较低的水平。在此情况下,如何调动市场参与的积极性,即成为筹集到充足的建设资金,不致使地方政府进一步债台高筑的关键。

丛屹认为,利润低和回款周期长是保障房项目融资难的重要原因,解决这一问题的根本出路在于金融创新,地方政府应该大力推进通过证券化的途径融资,而央行、证监会、银监会等机构也应该出台一些鼓励政策。

丛屹的观点代表了诸多学界对此问题的认识,知名财经评论员叶檀日前也透过媒体建议,对保障房债券应该增加市场化举措,如在发行保障房债券之后,允许出台衍生品或对冲手段,满足市场上不同性质投资者的需要。

不过,丛屹与叶檀均提醒,融资过程中需要重视进一步扩大债务所带来的风险问题。丛屹表示,在扩大债务融资的同时,必须加强项目监管,防范出现新的地方政府债务风险。

本文转载自凤凰网

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