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广州上半年受调控政策左右二手成交量同比下滑16.5%

从去年底以来,楼市调控一波接一波。今年上半年楼市完全受调控政策左右。满堂红统计显示,2011年上半年二手住宅成交量比2010年上半年下滑了16.5%,但购置每套物业的价格却有近20万元上涨。2011年上半年广州二手住宅物业的套均总价为102.6万元/套,而去年上半年仅为83.1万元/套。中原地产二手住宅成交数据也显示,2011年上半年全市成交均价约为15987元/m2,对比2010年上半年价格上涨了30%,较2010年下半年价格上涨了34%。而上半年成交宗数比去年上半年下跌了6.9%,较去年下半年下跌了33.2%;成交面积方面,今年上半年较去年同期下降了5.5%,较去年下半年下降了34%。据合富标准指数(广州)显示, 6月份广州二手楼价与去年同期相比实际上升了19%。2月底广州出台限购令后,广州二手楼价实际升幅开始出现逐月收窄的迹象,2011年2月、3月、4月、5月二手楼价环比升幅分别为0.6%、0.7%、0.6%、0.47%。到6月份开始二手楼价出现微降的迹象,变动幅度为微降0.5%。由此可见,上半年楼市量跌价微降的态势已形成。

地产人士预期,上半年“小阳春”以及五一小长假,楼市均未能显现以往的兴旺局面。受抑制的购买力在下半年将有所释放。不过随着7月6日央行宣布再次加息,购房者入市的积极性再次受到打击,下半年楼市走势并不乐观。

市况分析:商贷买家明显回落

合富置业市场分析师龙斌表示,“限购”出台几个月以来,市场观望情绪未见明显减退,买家对价格仍有一定的期待,还价幅度较大,集中在5%~10%之间。部分买家入市较为谨慎,“买涨不买跌”的消费理念下,担心高位入市以致资产贬值。买家犹豫的心态加上交易手续烦琐、房贷审批时间拉长等因素,二手交投节奏明显放缓,粗略估计目前二手交易完成时间较以往拉长了约1~2个月。

今年上半年,二手房买家选择一次性付款的比例达到27.5%,对比去年上半年上升了2个百分点。而通过商业贷款途径购房的买家则明显回落,商业贷款买家的比例为33.16%,而这一部分买家在去年上半年高达47.9%。满堂红研究部分析,一次性付款比例提高,与现时银行的贷款政策有莫大关系,现在不仅二套房申请贷款难,首套房贷也面临首付提高、利率上浮的压力,再加上银行对二手楼的贷款审批更加严格,无形之中又限制了二手楼市的购买力。

心态分析:业主心态渐放软买家观望情绪浓

据中原地产各分行信息反馈,今年上半年,业主放盘经历了从初犹豫不决到现时积极性不断提高,“卖一买一”一度刺激部分业主积极入市,放盘量增加。有部分业主对后市预期乐观,他们一方面高价放盘,一方面担心日后入市难,捂盘惜售,有置换需求的业主放盘会比较积极。成交价格虽然没有明显的下降,但业主反价现象基本消失,而且越来越多业主对价格有小幅的议价空间。但由于现时银行贷款难,放款时间长,多了业主要求客户一次性付款。

今年上半年,由于受“限购”“限贷”影响,二手住宅市场上的需求主力基本上只剩下置业者和改善型买家,大部分为刚性需求买家,投资客几乎已“绝迹”市场。改善型买家由于入市机会受限,购房变得更加谨慎。置业者虽然购房资格不成问题,但保持高位的楼价、业主强硬的态度和放售盘源一度紧张,令不少置业者只能“望楼兴叹”。而且舆论报道令买家对楼市降价期望提升,但实际上楼价并没有大幅下降,导致买家观望心态越来越重。

行业分析:中介行业“洗牌”加剧

广州搜房网总经理陈大椿表示,受市场影响,全市大小中介公司营业额均有下降。再加上通货膨胀,公司经营成本明显提高。在这些因素作用下,中介行业悄悄地进行着新一轮的“洗牌”。个别小型中介公司因支撑不住关门歇业或倒闭,实力雄厚的地产中介则逆势入市,趁机扩展版图。

总体来看,政策对中介格局的影响已慢慢出现,大型公司低成本战略性扩张,市场份额不断增加,小型经纪公司市场份额不断减少,生存空间被一步步地压缩。市场格局已由原来的大小行各占一边各取一块,而演变成为大行不断蚕食,小行陆续收缩的局面。在3月、4月份,整个中介行业对市场信心较足,但到了6月,部分小型经纪公司对市场的信心已有所动摇。此时,大型经纪公司战略扩张计划基本告一段落,脚步停滞。大型公司在下半年将选择“观望”以伺机而动,而小型经纪公司则艰难维持。

后市分析:

外围受挫区价稳成交量略回升

中原地产研究一部副经理瞿中奇表示,2011年下半年广州楼市可能会呈现成交量有所回升,但成交价格稳中有降的局面。随着下半年供应量的增大,以及在销售目标的压力下,发展商为了加快市场消化速度,只能通过“以价换量”,通过降价的形式去换取成交量。而价格方面,由于政府下半年调控政策应该不会放松,加上外围区域有大量住宅产品供应,增城、从化等实行限价,预期市区的楼价会基本持稳,外围区域或会受一手冲击,出现小幅下滑。

龙斌表示,下半年市场预期将有所分化,成交量低位缓慢回升,二手楼价高位盘整

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