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这次房地产税真的要来了!降房价可能只是一厢情愿?

  

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房地产税推出的信号越来越明显!

  今天,权威人士在《人民日报》撰文表示:

  要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  这意味着房地产税再进了一步,如果明年两会开始立法,下一个五年之内,房地产税推出将成大概率事件。

房地产税风雨欲来,然而关于房地产税仍存有一系列误会。推出房地产税,政策的实际用意究竟是什么?


房地产税的真实意图是什么?


  关于房地产税,坊间存在两大截然不同的观点。一边认为房地产税的到来,将对楼市投机形成致命打击,令炒房客战栗,降房价可期;

  另一边则认为,在土地70年产权、土地出让金等问题未解决的前提下,征收房地产税只会加重购房负担,反而不利于房价的正常化。

  从逻辑上看,这两种观点都有一定道理,然而也都有各自成立的前提。所以,问题的关键不在于房地产税到底是降房价还是稳房价,而在于决策者究竟想利用房地产税干什么?

  回到现实的政经逻辑,我们来探寻决策者的真实意图。

  从政经逻辑看,房地产税的推出,最大的作用就是替代土地财政,为地方政府开辟稳定的税源,同时有可能的话,理清房地产领域的税收关系,减少重复征税的可能。

  至于降房价、遏制投机,其实都只是附带效果。能不能达到这一效果,那还要看其他层面的博弈。


房产税降房价是不是一厢情愿?


房地产税到底能不能降房价?

  不妨先从历史里寻找答案。2011年,重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去,这两地的房价究竟如何?

显然, 两地的房价非但未降,而且上涨态势如故,与其他热门城市并无二致,丝毫未受房产税的影响。

  为什么重庆、上海的房产税试点效果不彰?

  有人说是两地的政策过于宽松,比如重庆只针对高档住宅征收,上海则不针对存量住房,而新房一套全部免征,即使即使购入两套,如果加起来人均不超过60平,仍旧是免征的。

  至于税率,上海最高也只有0.6%。举个例子,总计200平米的房产,除去三人180平的免征面积,余下的20平就按10万一平,房产税一年也就1.2万元,相比于总计2000万元的房价,何止是聊胜于无?

  这的确是个问题,然而,降低征税门槛、提高征税税率,那么房产税就能对房价立竿见影吗?

  同样不见得。以美国为例,美国的房产税税率从1%到3.3%不等,而且征收实现全面覆盖,无论是新购房产还是存量住宅,都在征收之列。即便是如此完善的房地产税体系,同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨,后来压住这一暴涨势头的,仍旧不是房地产税,而是次贷危机。

  其实,影响房价的因素众多,房产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长,都比房产税的影响更显著。


最 好的结果与最坏的结果


  房地产税,究竟会带来的好的结果还是坏的结果,全要看制度如何设计。

  房地产税如果不能以减少其他税收为前提,那结果只会沦为变相加税。同理,如果房地产市场的利益模式不变,人为制造短缺的动机仍然存在,那么房地产税只会从有房者向无房者转嫁,而无法抑制投机,调节差距。



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