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房地产税将这样收,你不知道的楼市真相!

备受瞩目的房地产税,又有新消息!

 

据“财新”、“凤凰网”等媒体报道,财政部长肖捷在一篇文章中,这样谈到了房地产税(点击本页面左下角的“阅读原文”可以查阅):

 

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

 

这是官方对“房地产税”的最新表态,看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息,下面让我给大家解读一下。

 

1、肖捷关于房地产税的论述,出现在“深化税收制度改革,健全地方税体系”一节里。可见,房地产税是“地方税”。在这一节里,还谈到了“扩大地方税权”。

 

随着城镇化进入“白银时代”,未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金,空间将越来越小。因此,增加“房地产持有阶段的税收”,给地方政府寻找“长期饭票”,就成为当务之急。所以,房地产税开征的首要原因,是解决地方财政收入的问题。

 

2、房地产税将“立法先行、充分授权、分步推进”,这里没有提到“设立试点”。所以,正式立法之前在部分城市先行先试,看来不太可能。

 

随着“立法法”的修订,中国确立了“税收法定”的原则。也就是说,开设一个新的税种,需要全国人大立法,而不能靠国务院、有关部委出台条例。“条例征税时代”,已经彻底终结。这是国家进步的表现,也是房地产税最大的门槛。因为房地产税存在一个重要的漏洞:土地是国家的,买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费,再征税涉嫌重复征收。

 

也许有人会说:那么能不能只征收“房产税”,放弃对“土地”的征税,这样不就合理了?其实房产税原来就有,但存在重大缺陷——怎样确定纯房产的价值?你10年前40万买的房子,现在市价是200万,上涨的到底是土地价格还是房屋的砖头瓦块本身?税基该怎么确定?

 

现行的“房产税”征收方式是,按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算”(住宅免征)。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞,比如一个20年楼龄的小区,你是原始业主,100平米的房子当时购入价是20万元;你的邻居是今年新买的二手房,购入价是500万。那么你们的税将差距25倍!而事实上,无论20万还是500万,都包含了土地的因素,因此仍然是重复收税!

 

目前在重庆和上海试点的,就是“房产税”。未来要开征的是,是“房地产税”,“房地产税”必须走“立法先行”的道路。所以,可以想见未来在全国人大必然会有激烈的辩论。

 

3、值得注意的是,在“立法先行”之后,还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着,房地产税试点不可能出现在“立法”之前,但有可能出现在“立法”之后。

 

另外,“分步推进”可能还隐含着一个重要意思:人口流失、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

 

4、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”,这段话也含义丰富。

 

第一,这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收,不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。后者带有计划经济年代的浓厚痕迹,没有考虑到房价剧烈的变动因素。事实上,目前几乎所有的城市,在二手房交易环节,都已经按照“评估值”征收了。而且“评估值”是每年都调整的。

 

第二,在开征“房地产税”的同时,国家会“降低建设、交易环节税费负担”。所以,开征房地产税不是一个单项行动,而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。其中,“降低建设、交易环节税费负担”,是为了换取“房地产税”的开征,降低在全国人大通过时的难度,带有策略性。但整体而言,征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。

 

有读者会问:说了半天,我想知道的是——房地产税能不能抑制房价上涨?

 

我的答案是:能!

 

在人口流失的中西部小城市,房地产税一定可以打压房价,最终让人民用脚投票,加速离开,地方经济彻底崩溃。

 

在有人口显著增量的高级别城市,房地产税打压房价只能是痴人说梦。即便是出台累进制、惩罚性(惩罚拥有多套房的家庭)的房地产税,也只能让拥有多套房的人改变资产配置方式,出手抛售房产。但由于这些城市人口增量大,接盘侠多,只要你的房子别太高冷(比如总价上亿,或者是只能私家车进出的郊区别墅),都可以安然脱手。经过一段时间的换手之后,房地产税最终将成为推动中心城市房价、房租上涨的力量。如果你理解不了,可以参考纽约、伦敦、旧金山、洛杉矶等地的房价。


房地产税的开征,将加剧地方政府“财政能力”的分化,进一步让中国的城市化失衡。最终,大城市化、大城市都市圈化将不可避免。很多自然、交通条件差的中小城镇将加速消亡,沦为野兽出没的废墟。


你不知道的楼市真相:谣言越吹涨,房价就越要降!


谣言越吹涨,房价就越要降


刚刚过去的大会,有人作大死PS了一张楼市调控要放松的照片,还有人把14年天津取消限购的政策疯狂在朋友圈转发。


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无独有偶,前段时间,关于任志强说18年房价要暴涨,否则提头来见的新闻,形成无数个10W+,也纷纷被朋友圈转发。


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支撑房价上涨的动力不足了,所以需要靠谣言拉动预期了么?


但事实是,谣言越是吹涨,房价就越要降!


其实,媒体也是房价的指向标。做自媒体的小午深有体会。去年房价上涨的时候,大家聊的是“日本房价的泡沫”“房地产的崩盘”“地王层出不穷”,大家都在为快速上涨的房价担忧,没一个吹涨的。


首付贷,行情不好的又一个指向标


近期三部委一系列重拳出击,打击首付贷。


文内说到:住建部联合央行、银监会禁止房地产开发商违规提供购房首付,并对违规的互金公司和小贷机构进行整治。


小午在这里科普一下首付贷。什么是首付贷?简单说就是你去买房,首付不够,中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等等借给你凑首付的钱。


首付贷,相当于在购房中又加大了购房杠杆,刺激了买房需求。是给无法支付房款人的一剂猛药。大家想想,什么样的人买房才要首付贷呢,一种是炒房客,一种就是穷的连还房贷都困难的人。所以首付贷买房有很大的风险,一直被定义为违法金融业务。


比首付贷更激进的更具有风险的,是零首付。


去年3月份,沈阳为了去库存,宣布对特 殊人群执行零首付的购房优惠,政策发出不到8个小时,就被叫停。为什么呢?因为零首付的名声实在不怎么好。2008年次贷危机爆发的导火索就来源于此,当年全球金融危机的悲惨情景还历历在目。


2016年3月1日,沈阳市政府下发22条房产新政,其中第14条规定:对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,首付比例实行零首付政策。这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回。


一旦房价下跌,首付贷、零首付的风险就会迅速显现。


从表面看,严禁首付贷,这是正常的围堵违法资金链,保证楼市金融安全的一个措施。顶多说明,房价的调控还在高压中。


但其实深究还有一层意思:不少地区的楼盘,已经从全款买房,转向首付分期付款了。


首付贷,往往是在行情不好的时候,加大购房杠杆,刺激购房者的利器。小午记得,15年年底的时候,央行第五次降息。房贷基准利率降到4.9%的历史最 低水平。山东,河北的不少开发商一度推出了“垫首付”措施。


现在首付贷的再次出现说明:全款买房的土豪韭菜已经割完,甚至贷款买房的韭菜都不多了。开发商为了尽快回笼资金,只好拿出首付贷的促销方式变相“降价”,刺激群体接盘。

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