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杨红旭:房地产市场开始显现类股市的板块轮动

  2015~2016年,中国房地产市场出现了一个新的现象:房地产板块轮动。

  回顾我国房地产市场发展史,以前几乎未曾出现过区域房地产市场的板块轮动,基本特征是多数区域同步变化,同涨同跌。1992年至1993年,海南、北海等南方少数地区曾出现楼市爆热,但当时房地产市场化程度低,多数地区仍处于福利分房时代。真正全面的住宅商品房、市场化,始于1998年房改。

  其后,从区域差异来看,各地房地产发展速度和市场发育程度,存在着东中西部、一二三四线城市的梯度差别,这与各地经济和社会发展程度有关。

  房改之后的十几年当中,楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年,普遍较热;2008年、2011年、2014年,普遍较冷。

  而2015年以来,罕见地出现了板块轮动现象。具体表现为:一线城市先热,以沪深为典型,去年二季度即启动;二线后热,以南京、苏州、合肥、厦门为典型,去年下半年至今年一季度表现显著,而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨;三线也慢慢复苏,70城中房价止跌的三线城市快速增多。

  这种情形,过去不能说完全没出现过,但有区别的是:今年3月下旬沪深调控升级之后,市场开始降温,北京虽然没出严厉的新政,也有所降温,但二三线城市继续升温。

  从另一个角度看,一线城市内部的轮动表现出的典型性:去年二季度深圳房价起飞,三季度上海房价发力,四季度北京加速上涨,今年一季度广州跟进。

  还有,三大都市区周边楼市的轮动色彩也远超过去。比如,深圳楼市火爆之后,东莞接着大涨,甚至扩散至中山与惠州;北京通州房价高涨之后,燕郊房价也急涨,香河、大厂也跟着大涨;上海周边的昆山,房价四五年不涨,上海限购升级后,反而加速上涨。

  这种现象,非常类似于股市中的板块轮动,一个接一个的板块登台表演,而当所有板块都轮动完的时候,牛市也差不多接近尾声了。

  从市场运动的内部机制来看,轮动的前提是分化。

房地产板块轮动

房地产板块轮动

  在2011年之前,我国各地房地产市场共性多、差异性少,只有发展节奏与成熟度方面的区别,而缺乏市场波动上的区域分化。

  然而,2011年是一个分水岭。这既是黄金十年与白银时代的分水岭,也是区域分化的时间窗口。此后,三四线城市和部分二线城市楼市降温,成交萎缩,库存高企,房价低迷。而一线城市和部分二线城市,在2011年同步低迷之后,2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的繁荣,而这个“繁荣期”,却与三四线城市基本无关。

  世事有轮回,区域楼市亦如此。在经历2011至2015年,长达约四年的降温与调整之后,部分原来弱势的城市开始复苏了。也许有人会质疑:凭什么认为低迷四五年就应该反弹?日本楼市都低迷20多年了,也没见重新上涨呀!

  对此我想提出两个观点:其一,全世界楼市只有日本独此一家,大泡沫破灭之后,房价持续低迷了20多年,凭什么中国会重蹈日本的覆辙?

  其二,当今中国经济基本面、金融市场、城镇化率、住房需求量等因素,不支持楼市长期低迷,一线和部分二线城市活力仍在,凭什么三四线和部分二线城市就应该好几年“卧床不起”?

  从外部环境看,自2014年开始,房地产政策持续放松,货币政策大幅宽松,多次降息降准,社会资金充裕。而且这种宽松程度皆超过了2012年下半年和2013年,那时候三四线城市房价没有反弹,既与上述宽松程度不够有关,也与他们楼市自身调整的时间长度和深度不够有关。

  而2015年下半年以来,尤其是今年以来,三四线和弱二线城市的房地产市场逐渐企稳,部分已开始复苏。苦熬四年之后,终于开始进入板块轮动、市场向上的时间窗口。

  市场数据已初露端倪。比如,易居房地产研究院跟踪的35个典型城市的住宅库存,自2011年开始增长,其中一线和部分二线城市曾经在2012年下半年和2013年出现了库存减少,但三线样本城市的库存持续增长,直至2014年四季度,一二三线城市的库存同步见顶,其后振荡式下滑,虽然三线城市下滑的幅度明显小于一线,但毕竟开始慢慢下行了。

  这也就意味着:三线城市的市场供求也开始慢慢改善了。

  去年12月的经济工作会议,将房地产去库存列为五大经济工作目标之一,能否顺利推进这一目标,关键要看三四线城市的去库存情况。过去一年,已初见成效,但离去库存目标仍有较大差距。让房价过热的少数一二线城市降温,让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展,既符合去库存的目标,也是市场内部的需求。对此,各方应乐见其成。


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