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卖房十年想反悔,可以!房子增值想分羹,不行!

  卖房10年后遇上拆迁,买主赚了不少。卖家想要分一杯羹,被买主拒绝。卖家提请法院判合同无效,法院竟认可了;可要求买主补偿,法院又否定了。为啥会这样?这起官司里面包含的法理,想必您想知道。

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  【案情简介】

  1995年,刘某在襄州区张湾镇肖湾菜市场盖了一栋楼房,共3层,每层2间。2004年6月,刘某将这栋房子卖给堂弟阿军(化名),双方签订了《房屋买卖协议》,约定房屋价格为7万元。

  付款后,刘某配合阿军办理了房屋所有权证。2010年春,阿军在3层楼房的基础上又加盖了3层。

  2014年3月,因城中村改造,阿军的6层小楼被拆除。按照拆迁协议,阿军获得了34万余元补偿款,及200平方米还建房。刘某想让阿军补偿自己一笔钱,但阿军拒绝了。

  因为阿军是城市户口,刘某将阿军起诉到法院,要求确认房屋买卖协议无效,并要求阿军返还他三层楼房,或赔偿因该协议给他造成的经济损失。

  去年9月,襄州区法院一审判决,双方签订的房屋买卖协议无效,但驳回了刘某的其他诉请。

  刘某不服。他认为,合同无效后,因该合同取得的财产应当返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。于是,刘某向市中院提起上诉,要求阿军赔偿其17万元拆迁补偿款,并要求还建房归其所有。

  【法院说法】

  市中院审理此案认为,刘某卖给阿军的房屋系在洪山头社区三组集体土地上建设的房屋,刘某向城镇居民阿军出售该房屋,导致相关集体土地使用权发生变更,违反了《土地管理法》第63条有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。

  根据《合同法》第52条规定,刘某与阿军于2004年6月签订的房屋买卖协议应为无效合同。对于合同的效力,原审法院已作出认定,双方均未对此提出上诉。二审争议的焦点是房屋买卖合同无效后双方如何相互返还的问题。《合同法》第58条虽规定,合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿,但就本案房屋买卖合同而言,刘某作为原宅基地的使用权人,其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思。他以7万元的价格将房屋出售,说明他认同该款项为房屋的价值。

  阿军在购买该房屋后,在原楼房上又加盖了3层,后因政府征收土地,阿军作为被征收主体与政府签订了集体土地房屋征收安置补偿协议,诉争房屋现已被拆迁。在客观上阿军不能返还房屋的情况下,原审法院认定刘某以不返还阿军7万元购房款的方式作为阿军对刘某的补偿,符合法律规定和客观事实。

  刘某在诉争房屋出卖给阿军长达10年之后,请求阿军返还因该房屋征收拆迁获得的利益(还建房屋)并赔偿损失17万元,有违诚实信用原则,对其上诉主张市中院不予支持。

  综上,市中院终审判决驳回刘某上诉,维持原判。

 


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