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楼市去库存调控应引导房地产回归"居住"功能

    今年,买房的人又多了起来,房地产市场持续升温。“1—4月,房地产主要指标持续向好。”统计局投资司统计师李皎说。

    房地产市场升温,去库存任务是否随之减轻了呢?

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    市场升温加速去库存

    商品房待售面积已连续两个月减少

    今年以来,商品房销售面积和金额均快速增长,呈量价齐升的态势。1—4月份,商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,增速比一季度提高3.4个百分点,比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元,增长55.9%,增速比一季度提高1.8个百分点,比去年全年提高41.5个百分点。

    在市场交易升温的带动下,房地产开发投资继续加快。1—4月份,房地产开发投资2.54万亿元,同比增长7.2%,增速比一季度又提高了1个百分点,比去年全年提高6.2个百分点。房地产开发企业到位资金同比增长16.8%,为2014年年初以来增速;新开工面积增长21.4%,为2011年11月份以来增速;土地购置面积下降6.5%,为2014年11月份以来小降幅。

    市场持续升温直接加速了房地产去库存。“今年4月,商品房待售面积已连续两个月减少,其中住宅待售面积低于去年末的规模。”李皎说,4月末,商品房待售面积7.27亿平方米,比3月末减少826万平方米,比2月末减少1241万平方米。其中,住宅待售面积4.51亿平方米,比3月末减少894万平方米,比2月末减少1546万平方米。

    三四线城市压力依然较大

    切忌用强刺激或加杠杆的方式去库存

    市场这么火,去库存的任务是否减轻了呢?

    从整体情况看,去库存依然任重道远,仍需打硬仗。仔细观察市场,不难发现楼市整体升温的同时,分化情况也愈加明显:尽管热点城市房价上涨,个别区域甚至供不应求,但大量三、四线城市去库存压力依然较大。来自统计局的数据显示,今年1—4月份,非城市商品房待售面积4.55亿平方米,比3月末有所减少,但比去年末增加了1233万平方米。

    供给还在增加,而需求增速不容乐观。2011年以后,一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地,经过几年的开发周期,目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区,人口增长却较为缓慢,产业吸引力不足,城市基础设施相对薄弱,住房需求增长速度处于较低水平。

    一线城市调控政策收紧释放的信号,也可能对市场消化库存形成压力。中原地产分析师张大伟说:“据我们监测,3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后,沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可能会给三四线城市去库存造成压力。”

    去库存虽然艰巨,却不能“乱投医”,特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他的经济运行看,在人均GDP(国内生产总值)达到1万国际元时,房地产增速均出现了下降,而目前中国人均GDP已经接近1万国际元,房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外,据测算,城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套,我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说,“在这样的背景下,如果通过不当刺激政策拉动房地产增速,往往会诱发房地产泡沫,而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”

    科学发力去库存

    楼市调控应引导房地产回归“居住”功能,注意因城施策、因地制宜

    那么,去库存究竟该如何发力?

    短期看,维护房地产市场稳定至关重要,切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济,房地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机,九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民说,“我认为,未来房地产调控政策应当着力于避免大波动:一是引导房地产回归 居住 功能;二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市,要注意防过热;而库存压力较大的城市要积极去库存。”

    长期看,去库存应当通过一系列改革来完善供给,引导需求有序释放。

    在供给侧,库存较高地区应合理控制土地供应速度,继续推进保障房货币化安置,同时加快培育和发展住房租赁市场。在近日召开的国务院政策例行吹风会上,住房城乡建设部副部长陆克华表示,住建部鼓励房地产开发企业出租库存的商品住房,也允许将商业用房按规定改建为租赁住房,“当前因为商业模式调整等因素的影响,一些城市腾退出一些商业用房,也有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况,还有一些在建的商业用房项目预期市场前景不好,而这些商业用房往往位置好、配套好、交通也便利,把这些房子改造后用于租赁居住,既可以增加住房租赁的有效供应,还能做到物尽其用、避免资源浪费。”

    在需求端,则可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平以及深化户籍制度改革等方法,降低新市民落户门槛,提高城市吸引力。

    去库存也要进一步完善面向消费层面的住房金融体系,丰富政策性金融工具,稳定居民住房支付能力。像美国、德国、新加坡等发达都有相对丰富的政策性住房金融工具,而目前我国住房政策性金融只有住房公积金及个别地区的住房储蓄银行,广大居民特别是中低收入家庭还缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普惠性、增加其对中低收入家庭的支持力度,既有助于去库存,也有助于满足市民特别是新市民的住房消费需求。” 刘卫民说。

    来源: 人民日报


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