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两会透露楼市因城施策、棚改成关注焦点

  业内人士认为,今年去库存政策将更加完善,地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策将更符合自身实际需求。在政协委员、经济学家贾康看来,楼市现在是冰火两重天,去库存要区别对待,不是每个城市都要采取千篇一律的办法,要根据城市特点设计具体方案,手段要多样化。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,与上年工作报告相比,今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,2016年住房市场还将根据实际情况,有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。

  今年的政府工作报告指出,今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存”。

  政协委员、央行副行长潘功胜表示,当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此,住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理,如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外,这些城市目前仍维持较高的首付比要求;二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在统一住房信贷政策基础上,结合当地房地产形势,对辖内个人住房贷款的首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上,自主决策;三是强调宏观审慎管理。”

两会透露楼市因城施策、棚改成关注焦点

两会透露楼市因城施策、棚改成关注焦点

  政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套,同时强调提高棚改货币化安置比例。而此前提出各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标,这不仅为市场带来大量的需求,对去库存的重要作用也将不断凸显。

  今年的政府工作报告还指出,要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例”,“建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着,在供应端,我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道,大力推进棚改货币化安置和公租房货币化,完善租赁市场,支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

  易居智库研究总监严跃进表示,公租房范围的扩大,体现了政府关注低收入及弱势群体的住房问题,将持续发挥托底民生作用。同时,公租房范围的扩大将带来大批对公租房源的需求,也将进一步推动公租房货币化比例扩大。

  两会期间,住建部部长陈政高表示,北上广深四个城市要稳定市场,主要采取五方面具体措施:实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易当中的违法违规行为;正确引导舆论。

  政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保认为,房地产应该落实分类调控、分区域施策的方法。从整个经济面来说,房地产需要去库存,但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市,应该严格控制实施调控措施,适度去杠杆。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,两会之后,政府将出台防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施,抑制投资投机性需求的蔓延,防止楼市出现大起大落的现象。除严格执行楼市限购政策之外,部分一线城市如深圳等可能会提高限购政策执行门槛,抑制外来的投资投机需求。同时,为了拉低房价整体水平,政府可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨;增加中小套型土地配比与供应;针对房产交易环节实行差别化的税收政策,以调节市场成交结构,稳定房价;针对持有环节实行差别化的税收政策,以进一步抑制投资投机性需求等。

  专家认为,2015年下半年以来,一线城市房地产市场明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这也意味着,规模巨大的库存量背后,潜藏着多重风险。政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出,目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。专家认为,在需求端,将继续推动首套及改善性需求释放,鼓励农民工等新市民购房。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,2014年底,农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米,约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米,折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。黄瑜认为,部分后续需求乏力的城市可以积极出台政策,将需求拓展到农民工及进城农民。


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