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高端豪宅已成新房主流 未来首置购房基本靠二手

    日前,位于南三环与南四环之间的樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价,让业内外为之震惊,然而,一块高价地的诞生,意味着未来就会有一个高端楼盘的诞生。据了解,北京已出现了38宗楼面价超过3万元的地块,其中楼面价超过5万元的就有10宗地。然而,在业内人士的议论与争议声中,豪宅市场开始走向幽深莫测的红海,北京楼市的新房市场或已与置业的时代道别。

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北京豪宅市场爆发式增长 高端已成新房主流

北京豪宅市场爆发式增长 高端已成新房主流

    豪宅市场必定是红海

    “未来北京售价在10万+的项目将有50个”

    中原地产分析师张大伟认为,叠加部分老项目,未来北京售价在10万+的项目将有50个。以今年来看,北京预期均价突破10万元的期房住宅合计有12期,而往年仅两期左右。

    供应量如此大幅度的增长,远远超过了成交量的涨幅。“即使按照2015年顶豪井喷的成交量看,实际签约有望达到220套,剔除盘古大观的批量成交后,成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。”张大伟表示,如果剔除了盘古96套、万柳书院38套,西宸原著10套、其他项目签约只有个位数。

    从豪宅的潜在客户来看,近年来,金融、互联网等领域迅速发展,产生了一批高收入人群据记者此前走访了多个豪宅项目,销售人员也透露购买豪宅的客群日趋年轻化。但这批“新贵人群”的增长速度与豪宅供应量的增幅并不在同一个量级。据机构统计,今年以来,北京豪宅数量的增幅对应富裕人群增量在5倍以上。

    此外,上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关,一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来,股市进入调整阶段,大多数股民财富缩水,豪宅潜在客户数量进一步减少。

    人口增量也是影响楼市的一个重要因素。北京市正在采取近10年来严格的常住人口控制措施,北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人,增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,2015年更是全面收紧。

    “未来能够活得滋润的顶豪多只有10个,能够活下去的顶豪有10个,被迫合作的项目还有10个,活的不滋润的项目将有20个。”张大伟认为,未来顶豪战场必定是红海。

    高端已成新房主流

    “未来首置购房基本靠二手,改善靠新房。”

    5万、6万、7万……楼面价超过区域在售房价已经成为新常态。在不受政策限制的前提下,地价越高,为了不亏钱,大量高价地被迫高端化,做更别的住宅产品。“未来首置购房基本靠二手,改善靠新房,高端成新房主流。”一位置业专家在接受媒体采访时表示。

    有一种观点认为,北京纯商品房的新房市场即将告别置业时代。按照2015年上半年住宅地价推算,新房房价将超过5万元/平方米,单套总价超过400万元。而伟业我爱我家的数据显示,2015年前三季度,通过我爱我家达成的北京二手房成交的均价为37933元/平方米,与去年同期相比涨幅仅为4.2%。若按照单套面积80平方米计算,平均一套住房总价约为300万元。二手房的价格优势,对首置人群来说不言而喻。

    另一个趋势也越来越明显。绝大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房,大量首套置业的客群已经望商品住宅兴叹,而涌向保障性住房。数据显示,北京首置和其中自住房的成交套数比逐年上升,2013年是81908比0,2014年则是48662比17017,2015年上半年是28750比13318。自住房在首置产品成交量的比重迅速增加。

    原标题:北京豪宅市场爆发式增长 高端已成新房主流

    来源:中财网


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