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各地市场分化现象明显 地产业“过剩产能”待消化

去年突如其来的寒冬让无数房企意识到库存的巨大压力,如何快速跑量成为市场的主命题。当前楼市同质化已成为主流,转型升级成为亟待解决的问题。尽管房地产投资增速正在逼近历史低点,但楼市库存规模却在不断攀升。统计局10月19日发布数据显示,9月末商品房待售面积为66510万平方米,已连续四个月保持上涨。相比2012年同期该指标增长了104%。过去三年间,楼市库存已翻倍。

房地产投资长期维持高速增长,被认为是导致库存攀升的主要原因。分析人士指出,尽管房地产投资增速已接近历史低点,但库存上涨的惯性仍然存在。

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在这其中,不同城市间的分化尤其严重。易居克尔瑞发布的数据显示,截至今年9月,4个一线城市的商品住宅去化周期均在10个月以下,而大连、沈阳等二线城市的去化周期则超过20个月。这也将对不同城市的市场走势产生决定影响。

值得注意的是,随着供应端的乏力,库存规模已接近触顶。官方和民间的数据都显示,近期城市的住宅库存开始下降。困扰中国楼市多年的高库存压力,有望得到缓解。

比点增长120%

过去三年间,中国房地产市场处于库存快速累积阶段。统计局数据显示,自2012年4月至2015年9月的42个月间,商品房(住宅+商业)待售面积有41个月维持上升,仅在今年5月出现下调。

与2012年3月30122万平方米的值相比,在过去的3年零10个月里,商品房待售面积累计增长了120%。

分析人士指出,库存数据的增加,主因在于过去多年来房地产开发投资、土地出让面积、房屋新开工面积等指标保持高速增长,使得市场的新增供应大幅增加。相比之下,市场消化库存的速度慢于供应增加速度。

统计局数据显示,2010年至2014年间房地产开发投资增速分别为33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%,而同期的商品房销售面积增速分别为10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。

尽管上述两个指标并不具有直接相关性,但这种对比仍可说明一个事实:过去5年间,房地产开发投资维持高速增长,且增长速度明显快于同期的商品房销售速度。直到进入2015年,两者的对比关系才开始反转。

这种大规模投资带来的惯性,被认为是楼市库存长期上涨的主因。这也能够解释,为何房地产投资增速已经连续20个月出现下滑,但库存仍然维持着惯性上涨的态势。

“还有一个现象不可忽视,过去几年土地、人力等成本相对不高,同样的投资规模,产生的房屋可售面积会更大。”一位接近国土资源部的专家表示,在其近期的调研中,发现三四线城市供大于求现象严重,很多待售商品房项目的拿地时间都是在四五年前,甚至更早。

他表示,这些城市仍然处于人口净流出状态,因此这部分库存的去化尤其困难,并被视为房地产业真正的“过剩产能”。

分化现象明显

整体库存增长的大环境,在不同地区、城市之间的实际情况千差万别。

根据易居克尔瑞近期发布的数据,截至今年9月,29个城市商品住宅总库存量为28808万平方米,环比下降1%。该机构认为,今年整体供应处于低位,而成交大大好于去年同期,有效地消耗了库存量。

在这其中,以二三线城市为主的14个城市库存出现环比下降,包括4个一线城市在内的15个城市库存仍在增长。

从去化周期来看,4个一线城市的去化周期均小于10个月,平均周期为8.1个月。25个二三线城市的平均去化周期为11.7个月。其中,南京、合肥、苏州、武汉等城市的去化周期在8个月以内;海口、无锡则在18个月以上;大连、沈阳的去化周期甚至达到23个月和26个月。

上述专家认为,地方财政吃紧是造成如今二三线城市库存高企的主因。在广大二三线城市和中西部城市,由于经济发展水平不高,地方政府更倾向于集中大规模供地。“一些西部城市,前几年供地规模动辄达到上千亩,现在出现‘空城’就不奇怪。”他说。

据中国指数研究院统计,从2009年到2012年上半年,武汉成交的住宅用地规划建筑面积超过8000万平方米,接近四个一线城市住宅用地成交规模的总和。

他还表示,前些年因无序规划而涌起的“新城、新区开发热”,如今也承载了大量库存。

相比之下,一线城市的库存水平总体偏低,这主要源于前些年供地节奏缓慢。但其“副作用”在于,如今一线城市“抢地”现象严重,房价上涨压力巨大。

投资热情“由面到点”

庞大的库存规模是困扰中国楼市多年的顽疾。但受访者指出,好消息在于,随着房地产投资增速持续滑向低点,库存规模也有望出现下行拐点。

中原地产分析师张大伟就认为,随着房地产投资增速持续下跌,而房地产销售继续维持高水平,整体库存水平有望在四季度出现下滑。

张大伟表示,供需关系逆转的现实正在影响房企的投资热情。今年前9月,西部地区出现房地产投资负增长,意味着房地产投资增速已经到达“冰点”,未来即使增速有所回升,但低增长已经成为常态。

他还指出,近几年来部分二三线城市推地频繁遇冷,开发商向一线城市“扎堆”,也说明投资热情正在“由面到点”缩小。

而在销售端,易居克尔瑞的分析指出,随着数量增长型人口红利结束,老龄化趋势加快,2014年行业转折点已经出现,预计在2016年-2018年市场将会进入平稳期,楼市年成交量维持在12-13亿平方米的相对高位。

一组数据似乎能佐证这种迹象。根据统计局数据,在过去5个月中,住宅待售面积有4个月出现下调,仅在7月出现上涨。由于商品房总体库存中以住宅为主,因此总体库存的下调被认为是大概率事件。

事实上,从2014年下半年以来,监管层连续出台调控政策,如松绑限购、降低首付比例和贷款利率水平等,目的在于促进市场成交,消化库存。

但这并不意味着楼市库存压力可以尽快缓解。上述专家指出,中国房地产市场的总体库存水平仍处高位,尤其在广大二三线城市,还存在大量“难啃的骨头”,去库存之路任重道远。

原标题:三年库存增长104% 地产业“过剩产能”待消化

新闻来源:凤凰网


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