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杭州二手房价格未回到5年前

    近几个月,杭州楼市的行情有所起色,商品房成交量连续数月破万套,成交价格比年初时增加了3个百分点。二手房行情总体也有所好转,虽然成交价格上升幅度不大,但近来处于持续上升中。

    不过,根据70个大中城市住宅销售价格变动情况整理发现,和2010年比起来,杭州近两年的二手房成交价格一直低于2010年水平,而144平方米以上的二手改善房源,价格更是接近五年前的8折。好在,随着楼市利好政策频出,二手房成交价在经历了低谷后,近月来持续爬高。仔细分析二手房的各种数据,从中我们可以知道,到底什么样的二手房保值?

    杭州二手房价格不及五年前

    查询了统计局《70个大中城市住宅销售价格变动情况》近20个月的情况,发现二手房指数一直低于100(2010年房价定为基数100),这意味着近两年杭州的二手房其实一直低于五年前。

    数据统计显示,二手房价格指数的变化与政策推出利好有关。去年上半年,二手房成交价格一直处于下行状态,一直到去年8月楼市限购取消,价格开始向上行,但持续到当年10月份以后,政策效应疲软,价格再次下行,一直到今年4月份营业税全额征收时间“五改二”以及二套房首付“六改四”政策出台以后,房价重新上扬。

    以2010年基数100来计,近两年二手房成交价格在去年1月份,为97.8,为今年3月份92.2,8月份为94.2。70个大中城市中,除了温州,杭州是二手房价格降得厉害的城市。

    另外还有一个值得关注的现象,根据统计局的统计,以二手房成交面积来分,90平方米以下的房源保值,虽然价格也低于2010年,但数值为今年3月份的95。而144平方米以上的非普通住宅,相当惨淡,基本维持在80~85之间,也就是说,和2010年的房价比起来,差不多打了个8.5~9折。

    相比而言,一手房的价格变化幅度更大,为去年1月的102.5,达到今年3月的90.9,相当于2010年成交价格打了9折。据记者分析,这主要是因为二手房成交多为成熟小区,房东一般会参考周边成交房价,而一手房的开发商会根据市场情况做较大的价格调整。

    滨江的二手房涨了 下沙沿江板块的跌了

    我爱我家整理了一份杭州12个热门二手房小区五年来的成交均价对比。据了解,房价涨跌首先与地段有关系,板块好的区域,呈现普涨局面,而板块一般的区域,则集体下跌;其次学区配套很关键,同一个板块内,学区房和非学区房也不一样。而那些年代老,又不是热点学区的二手房,容易贬值。

    比如滨江区的二手房,价格基本有一定的涨幅。像东方郡,2010年二手房成交均价为2.3万元/平方米,目前成交均价2.49万元/平方米。彩虹城,2011年成交均价1.76万元/平方米,现在均价为1.9万元/平方米。据记者分析,滨江区目前一手房源有限,而二手房源多是2000年以后交付的次新房,而且学区都还不错,因此价格坚挺。

    同样是次新房,下沙沿江板块的二手房价就有所下跌。比如世茂江滨花园,当年的一手房价格卖到1.8万元/平方米,2011年二手房成交均价仅为1.2万元/平方米,之后二手房价一路下滑,今年该小区二手房成交均价为9392元/平方米;保利东湾也差不多,从当年1.28万元/平方米的二手房价跌到现在的1万元/平方米。分析这主要是因为下沙沿江板块当年有大量温台投资客,投资购房后又大量抛售获利套现,同时沿江板块至今没有形成成熟的居住氛围,二手房源量多,加之还有不少一手房单价也低于万元销售,拉低了二手房房东的心理预期。

    好学区的老房子价格仍然涨 品牌开发商的改善房增值

    老小区贬值的案例,朝晖和大关是两个典型。朝晖九区,从2010年二手房成交均价1.8万元/平方米,跌至目前的1.77万元/平方米;大关东二苑,则从2010年成交均价1.68万元/平方米跌到现在的1.57万元/平方米。这两个小区有其共同点:房龄老,学区不占优势,加之户型一般,自然房价下跌。

    但如果有好的学区,老房子价格仍能上涨。比如翠苑三区,有翠苑小学的学区概念,边上又有省立同德医院,可谓老少兼顾,其二手房价从2010年的1.8万元/平方米,涨到今年的1.96万元/平方米。

    那么,在144平方米以上的大户型中,哪些保值?其实也有迹可寻。我爱我家整理了一份杭州15个大户型热门小区五年来的成交均价变化数据,该数据显示,品牌开发商开发的高端改善房源保值。比如西溪蝶园,2010年时二手房成交均价为19750元/平方米,之后一路上扬,今年成交均价上涨到了2.32万元/平方米;像蓝色钱江,2010年二手房成交均价为4万元/平方米,今年涨到了4.6万元/平方米,涨了15%。而一些非品牌开发商开发的楼盘,有比较多的跌幅,比如滨江的临江花园,其二手房价从2010年的1.55万元/平方米,跌到如今的1.28万元/平方米。

    原文标题:二手房价格,仍没有回到5年前

    原文来源: 钱江晚报


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