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销售回升推动楼市复苏 房地产开发投资增速缓慢

    由于产能过剩、实际融资成本高企(PPI连续44个月下滑),制造业投资继续下滑,三季度制造业投资同比增速从二季度的9.4%下滑到6.2%,9月增速仅4.5%,创历史新低。对于房地产业而言,三季度房地产行业的利好,就在于销售持续回升,推动开发商“补库存”迹象明显,新开工开始复苏。

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销售回升推动楼市复苏 房地产开发投资增速缓慢

    今年1-9月,商品房销售面积82908万平方米,同比增长7.5%,增速比1-8月份提高0.3个百分点,今年以来持续保持快速回升态势。销售端回升带动库存去化明显加速,尽管商品房待售面积连续三个月微幅增长,但占商品房近70%的商品住宅待售面积连续两个月减少。

    销售回升推动新开工渐进复苏。目前,50个城市楼市库存的出清周期已经从上半年的14个月降至11.4个月,回到了警戒线(12个月)以内,一线城市出清周期更是降至了8个月左右。在这些城市,开发商已从“去库存”转向了“补库存”。三季度,新开工的增速由二季度的-14.3%进一步收窄至-7.7%,9月份同比增速更是大幅回升,并由8月份的负增长转正至15.3%,从而推动1-9月份新开工降幅收窄4.2个百分点至-12.6%。

    如果说,今年8月之前土地市场机会属于一线城市的话,从8月开始二线城市土地市场可谓异军突起,推地或成交面积告别过去一直下滑的态势,连续两个月出现了5%左右的环比增长,推地或成交累计同比跌幅从过去30%-40%收窄至20%以内,溢价率从过去两年5%-10%提升到目前的18%(接近一线城市溢价率)。这意味着,开发商开始看重二线城市楼市发展的机会。

    楼市下游端的销售回升并没有传导至上游端的土地市场,原因在于区域分化严重。占库存70%和在建工程67%的600多个三四线城市的楼市,其销售颓势仍无法改观,开发商整体处于“去杠杆”,导致楼市整体呈现“房热地冷”、“销售热开发冷”的反常态势。但是,随着今去年四季度,特别是今年“3·30”新政以来,一、二线城市楼市销售“热度”不断提升,开发商开始在这些城市“补库存”,土地市场三季度开始复苏。

    即便三、四线城市楼市难以好转,但一、二线城市房屋交易和土地交易的量价权重明显上升,房地产市场发展空间未来将向人口和产业集聚的一、二线城市,以及城市周边的少数三、四线城市倾斜,三、四线城市土地市场疲软不影响大局。由此,土地市场弱复苏的态势已经确立,四季度或将是土地市场的“底部”。

    综上,在销售持续增长、库存底部将在今年底或明年初显现的情况下,新开工和土地市场将加速复苏,1-9月份房地产开发投资2.6%的增速水平或将是底部。

    原文标题:房地产开发投资增速或已见底

    原文来源:中财网


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