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二手房逾期交房怎么办?真实案例帮你解析赔付标准

    无论是购买一手房还是二手房,在买房过程中都需要遵循一定的合约条款。在购买新房的时候,对于交房时间都有明确的约定,不过对于二手房而言,一般需要买家、卖家、中介、银行以及房管部门各方面的衔接,对于交房的时间也没有明确的概念。在实际买卖过程中,可能会遇到因办手续问题而导致的无法按照约定期限交房的情形。遇到这种情况,违约金如何计算?下面我们就通过以下一个真实案例来了解一下。

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二手房逾期交房怎么办?真实案例帮你解析赔付标准

    日前,李先生将房子卖出,不过因逾期交房被买家告上法庭,要支付违约金10万多元。李先生有一套位于黄埔区的三房单位,2013年7月陈小姐看中该房,双方通过中介达成购买意向,并签订了购房合同,约定房屋成交总价是180万元,由买家承担全部税费,付款方式涂销抵押后按揭付款,首付款是130万元,按揭贷款50万元,房屋交付使用时间为卖方收齐房款当天,卖方应交清收楼前发生的所有欠费及费用,如银行贷款、水电、煤气、管理费等。双方约定在2014年2月前向房地产登记机构申请办理产权登记,如果交易不成要支付成交价10%的违约金,如果逾期交房按总房款0.05%的标准支付违约金,如果不能按期取得房地产权属证明办理产权登记的,违约方支付总房款10%的违约金。

    而在办理各项手续的时间上,则约定买方因在合同签署后30日内办理银行按揭贷款,卖方收到定金后100日内自行向银行办理提前还贷手续。为了减少纳税金额,李先生和陈小姐又签了一份《调整成交价格补充协议》来报低房屋交易价格,确认房子价格为130万元,除了房价外,买方要一次性支付50万元作为房屋装修及家电设施的补偿款,实际成交价仍为180万元。

    在随后的交易过程中,陈小姐按期支付定金,办理银行按揭贷款,获得银行同贷书,不过李先生申请提前还贷后没有按期到银行办理手续,直到2014年6月才办好提前还款。办理了房屋交易过户登记后,直到2014年11月双方才完成了交楼手续。因为逾期交房大半年,陈小姐将李先生告上了法庭,要求李先生支付从2014年2月到11月的延期交房违约金22万多元(每日按总房款的0.05%计算),延期办理产权登记违约金18万元(按总房款180万元的10%计算)。

    法院判决认为,陈小姐依约支付了定金、首期款,办理银行贷款,但李先生收取定金后没有按照合同约定时间办理提前还款,即使将李先生提前还清贷款的期限合理延长,其也应当在2014年2月前还清贷款并办妥涂销抵押,可见是因为李先生逾期未还清贷款的行为导致办理产权登记的交易递件手续延迟,李先生已经构成违约,应当要承担延迟办理产权登记的违约责任,而合同约定的交楼时间为交易递件前一个月,即李先生应在2014年3月交楼,但直到2014年11月才交楼,李先生逾期交付房屋,也应当按合同承担违约责任。不过,陈小姐没有提供因李先生违约造成损失的证据,违约金约定亦属过高,因此法院将违约金赔付标准调整为每日按已付房款的万分之三支付,两项违约金总价为10万多元。

    在这个案例中,我们可以看到因卖家的一时疏忽导致白白损失了10万多元,不过我们可以看到法院在判决的时候也是酌情降低了标准。根据《人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

    李先生的案例中,虽然有违约,但终双方完成了交易过户,陈小姐没有提供实际损失的证据,所以出现违约金的调整。因此,需要提醒交易双方的是,有些买家或卖家为保障自己的权益在合同约定的违约条款中,提出过高的赔付标准,但在实际纠纷中会根据实际损失来定夺,因此以合理主张权益更为合适。在这里要提醒大家的是在房屋买卖过程中对于合同中约定的各项条款都要仔细阅读,特别是对于逾期违约的时间一定要记牢,保证在约定的时间内完成各项约定的工作,避免因违约而遭受不必要的损失。

    原文标题:二手逾期交房违约 赔付标准不宜定太高

    原文来源:中财网


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