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京沪等地地王频现 开发商融资风险应积极规避

    虽然目前的土地市场处于低迷的时期,不过京沪等地的土地交易却表现不俗。今年8月底至9月上旬的十几天时间里,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,以187亿元抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关,未来房价须超7万元甚至8万元,才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象再次出现。

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京沪等地地王频现 融资风险应积极规避

    开发商也呈分化态势。总体来看,大型开发商仍有意愿购地,要想持续发展,就得购地,否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企,尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企,由于市场持续几年低迷、库存量大、资金紧张、经营困难,多数都没购地意愿。而大房企阵营当中,其实也出现分化,央企(少数地方国企)和少数民企购地依然积极,其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看,华润购地金额,其次是恒大、绿地、旭辉、万科、龙湖、金地、保利等,而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看,购地较积极的依次是旭辉、华润、中铁建、龙湖、恒大、金地、绿地等。

    对于个别的民营企业,尤其是中小企开发商,如果在错误的时间,或者错误的地点,或者两个错误齐备,则很可能拿地时风光无限,卖房时万分艰难,甚至没到建房,就已退地,不得不断臂求生,甚至危及企业经营。

    相较而言,在京沪拿地王的开发商,要比杭州等二线城市的日子好过些,主要原因是杭州楼市波幅偏大,而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位,决定了其房价波浪式前进,大涨小跌,轮番向上,即便是暂时被套,只要能熬过短暂的冬天,在下一个春天或夏天多数都会解套。

    近段北京地王频出,原因主要有三。其一,需求旺盛。购房需求旺盛,房价涨幅明显,所以导致房企购地需求强烈,况且多数城市楼市持续调整,房企不得不布局一线城市。其二,供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张,北京更是如此,宅地被抢也属正常,开发商嗷嗷待哺。其三,品牌效应。抢到地王,未来产品必走高端路线,即便赚不到钱,也能为企业品牌加分。其四,从众心理。房企参加竞拍必然会有示范效应。

    那么,这些抢高价地的开发商,到底是精明,还是冒进?这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市地王频出的历史,基本上是从2007年开始的。八年过去了,多数当年的地王都赚到了钱,其中部分还属于暴利,但也有少数没赚到钱甚至亏损的。假如历史重演,当年拿地王的开发商多数可能并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱,但也赚到了吆喝,为品牌加分,省了广告费。尤其是部分大中型房企,将企业总部由二、三线城市搬至一线城市,客观上需要在总部所在城市拥有项目。

    原文标题:一线城市的地王游戏

    原文来源:中财网


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