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楼市整体库存压力依然存在 房地产市场持续回升值得期待

    自二季度以来,房地产市场回暖势头强劲,在一系列楼市利好政策的刺激下,购房者的热情被激发出来,刚需型和改善型购房者陆续入市,据统计局数据显示,上半年商品房销售面积为50264万平方米,同比增长3.9%。商品房销售额34259亿元,增长10.0%,增速提高6.9个百分点。据多名业内人士分析,楼市整体库存压力依然存在,但政策面、资金面会持续宽松,就整体来看,下半年楼市回避上半年成绩更好,在下半年宽松预期下,房地产市场的持续回升仍值得期待。

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整体库存有压力资金宽松 下半年楼市或持续回暖

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    焦点1

    “3·30新政”激起成交高潮

    今年上半年,以“3·30新政”为转折点,楼市成交实现了V字反转。以广东为例,广东省统计局的数据显示,今年季度,广东商品房销售面积1720.69万平方米,同比增长4.1%;商品房销售额1571.43亿元,增长3.4%。到今年5月份,广东商品房销售面积3505.57万平方米,同比增长21.1%,商品房销售额3218.29亿元,增长20.0%,商品房销售呈现持续回暖的态势。

    在世联行技术官黎振伟看来,降准降息、二套房认定放宽等新政出台,政策环境宽松向好,在多重政策利好的叠加影响下,楼市逐步回暖趋势已基本确立。他表示,公积金政策或将进一步放松。

    日前,国务院发展研究研究员倪红日表示,目前房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。具体的税率可能将由地方在确定的税率区间内自行决定。

    房地产税收和房地产市场紧密相关,对此该如何解读?

    对此,业内人士认为,此举只是税制改革的正常化推进,与楼市调控和当前的房地产市场情况等并无太多关联。广东省综合改革发展研究院副院长彭澎预测,在目前经济形势下,下半年政策环境、货币环境仍将保持稳健偏松,二套房房贷政策甚至有进一步放宽的空间。他表示,地方政策甚至会更加灵活自主。

    “随着上半年交易量的回暖,像深圳、上海等地的房价上涨明显,限购取消的可能性更小,但是其尺度放松还是可以期待的,比如说在针对豪宅等大型物业的限购方面。”彭澎认为。

    “政府调控只是辅助手段,终还是要看市场说话。”黎振伟预测,一、二线城市下半年交易量将超越上半年。他认为,下半年的房地产市场可能会进一步分化,三、四线城市的楼市成交仍将面临考验。

    焦点2

    信贷相对宽松房贷供给有效放大

    今年以来,央行连续降息降准,相对充裕的流动性使得房贷资金也较往年更宽松。

    广州市场上,首套房贷8.6折的优惠价格重出市场,各家银行的利率水平也一致走低。有银行信贷人员告诉记者,今年以来信贷资金宽松但银行出于风险考虑,企业贷款等发放较为谨慎,房贷仍然是优质资产,银行也放宽了优惠幅度。

    根据融360近日统计的广州房贷数据显示,广州23家主流银行中,除平安银行暂不受理房贷业务外,广州共有15家银行提供优惠利率。其中,首套房贷方面,利率的依然是汇丰银行给出的8.6折优惠。

    汇丰银行相关工作人员告诉记者,只要贷款额度达到150万元以上,信用状况良好,能达到汇丰优质客户标准,就可以获得首套房8.6折的贷款利率优惠。此外,广州市内各家银行中,9折仍为主流折扣利率,有7家银行提供,包括工商银行、中国银行及农业银行。

    计算发现,今年降息后打9折的房贷实际利率为4.86%,若打8.6折则仅需4.644%。若贷款200万元,按照首套房基准利率8.6折计算,20年等额还款,月供为12809元。与按照去年底的基准利率计算,月供减少近2000元。

    不过,在二套房贷方面,广州市场依然是首付七成、利率上浮10%至20%不等,广州仍然是严的市场。

    与广州首套相对宽松不同,深圳房贷近期有所收紧。根据融360调查数据,目前深圳首套房贷利率为9折,深圳房贷利率平均折扣为9.74折,降息后利率约为5.26%。执行9.5折以下利率的银行仅有4家。

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    需求继续回暖库存压力依然较大

    政策、资金两大方面助推成交回升,但是未来房地产市场仍然面临诸多挑战。根据统计局的数据,房屋的新开工和施工面积在市场走好时有所收窄,增速比前5个月分别收窄0.2%和1%。

    拿地和新开工面积等数据显示,前6个月,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点;房屋竣工面积下降13.8%,降幅扩大0.5个百分点。

    在业内人士看来,一系列数据显示房地产的投资信心仍待提振。专家表示,当前楼市去库存压力依然较大,这也直接导致了房屋新开工面积较大幅度的下滑。

    合富辉煌市场研究部分析师黎文江说,对于一线城市和库存压力较小的二线城市,房价虽然会上涨或止跌企稳,但是企业拿地态度仍谨慎,去库存仍是下半年楼市发展的主基调。

    以广州为例,阳光家缘网数据显示,截至今年7月5日,广州楼市一手住宅可售面积为874.09万平方米,此前5-6月便消化原有库存超过110万平方米。

    黎文江认为,目前高端物业的成交还存在较大压力,宽松政策提振的是刚需两端,企业拿地开发新楼盘的比例不会太大。虽然市场环境将进一步宽松,但是大批投资客重回楼市的可能性不大,购房需求仍将是以改善型和置业型客户为主力军。

    近一段时间,股市震荡,不少人颇为关注:这是否会影响到下半年的房地产市场?省房协理事赵卓文说,随着股市较为明显的起伏波动,投资风险放大,一些投资公司可能会选择离开股市,投资更为稳妥的房地产市场。

    在业内专家看来,下半年楼市成交量有望进一步放大。广东中原地产项目部黄韬分析,目前房地产市场处于量升价稳的阶段,随着成交的持续回升,房地产市场下一步可能会量价齐升。

    原标题:整体库存有压力资金宽松 下半年楼市或持续回暖

    来源:凤凰网


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