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一线城市降温不改楼市弱势企稳态势

    一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市震荡下部分资金回流楼市,这带动了上半年商品房销售面积自去年以来回升。

    6月楼市销售增长超预期,带动上半年商品房销售面积自去年以来回升。今年前5个月,需求逐月改善,销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%,带动上半年商品房销售面积增长3.9%(而前5个月下滑0.2%)。这其中,三、四线城市销售改善为亮点。前5个月,三、四线城市楼市非常疲软,而到了6月,30大城市楼市成交环比仅增长8%(5月为16%),这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。

    销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%,一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据,6月525家银行首套房贷平均利率5.43%,相当于降息前基准利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此,各地(特别是库存高企的三、四线城市)密集出台刺激政策,这在历史上很罕见,如降低公积金提取门槛和用途,提高公积金贷款额度,打通公积金与商贷的转化,加大财政补贴和契税减免,实施购房入户,取消限价,调整普通住房优惠标准等等,这是三四线城市快速去库存并带动楼市止跌回升的主要原因。

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    目前来看,城市去库存效果较好,其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,占商品住宅库存的一半,同比增长3.2%,值相比5月减少1万平方米,库存规模连续4个月下跌。相比库存走势,35个城市多属于经济发达城市,这表明其他城市库存压力仍旧未减。而且,库存下降,还是在以行政命令(国土部37号文),要求库存过大城市,在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外,如果考虑到已建未售和已批未建两块库存,去库存将是楼市中期内(至少一年)的主题。

    7月首周,一线城市楼市成交量环比下降33%,二手住房价格下行开启。在前期房价暴涨的深圳,二手房客户上门量骤减,产权过户递件量下降17.5%,中原地产二手房业主报价指数近两周分别下降8.3和18.9个百分点。前期概念性炒作严重的区域,如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等,报价显著下降。

    总之,尽管楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现,但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时,6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市震荡下部分资金回流楼市,再加上“稳增长”对于楼市的托底,预计未来楼市销售规模将呈稳定或低速增长态势。

     原文标题:一线城市降温不改楼市弱势企稳态势

     本文来源:凤凰网


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