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楼市‘限购令’会否影响房租

    春节假期以后,各地为落实“国八条”纷纷出台限购等调控政策。与此同时,北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。

  不少人认为,因为限购政策的出台,导致一部分购房者搁置了买房计划,转而租房,从而推高了房租上涨。甚至有人担心,各地限购令的强化,有可能导致今年市场房租水平加速上涨。

  租赁市场迎来传统旺季

  “春节后租房需求的确有所上升,但把限购看做房租上涨的主要原因,这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟告诉笔者。

  和房价一样,房租的变化,主要的原因也是供求关系。

  张大伟认为,春节假期以后,随着外地人员返京,一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候,房东往往会在这时候选择涨价。事实上,每年的这段时间,房租都呈上涨状况。

  同时,新的商品房屋租赁管理办法2月1日开始执行,新办法严格了对群租房的管理,这也使得市场需求在短期内有所增加。

  “近年来,租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析,2010年来居民消费价格指数持续上涨,在高位运行。生活里很多东西都在涨价,房租必然也跟随上涨。

  他同时表示,住宅租售比持续较低,相比房价,租金上涨相对缓慢,房主的心理价位也不断提升。

  专业人士分析,近几年应届大学毕业生人数不断增加,也带来了租房需求的增加。

  限购政策增加可租房源

  实际上,从 2010年中旬以来,京沪等地房租上涨就备受关注。有关统计数据显示,2010年全年北京房屋租金达到每套每月2618元,比2009年的2215元上涨18.2%。租金明显的上涨发生在2010年5月以后,恰好与北京开始执行限购的时间接近,因此也加剧了人们对限购可能带来租金上涨的担忧。

  那么,严格的限购令对租赁市场的供需关系究竟会起到什么影响?

  业内人士认为,北京租赁市场的新增需求主要是新来京人群和应届毕业生,新增需求的高峰一般出现在7月份左右。限购的确会使一部分人从买房转向租房,但这类需求非常少。

  据北京中原地产统计,北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群,只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约,直接买房入住。因此,限购给市场带来的新增需求极少。

  而供给方面,限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后,业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上,尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。

  笔者从北京几家大型房产中介了解到,春节以来,租房房源和租房需求的增长基本平稳,与往年情况相似,并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。

  “限购令对租房供需的影响还需要观察,但我们判断这种影响应该是积极的,会让供求关系向良性变化。”张大伟说。

  稳定房租重在加大供应

  无论租金上涨是不是限购所致,租金上涨对普通居民的居住的确造成了一定影响。当房租上涨引起更多关注的时候,租赁市场长期存在的一些问题也暴露得更加充分。

  在长期“重买轻租”的情况下,相比房屋交易市场,我国房屋租赁市场整体还比较滞后,距离租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求还有较大差距。总体供应长期不足,租赁市场缺乏监管、不规范,相关的政策监管也不完善。

  张大伟认为,调控政策陆续出台后,未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用,逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。终的目的是居者有其屋,而不是居者有产权。因此,盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主,大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。

  2月1日起,新的房屋租赁管理办法正式开始实施,将有助于租赁市场的健康规范。同时,房产税在重庆和上海开始试点,增加住房保有环节的税收将成为趋势。房产税开征以后,将促使一部分空置房进入租赁市场,从而增加供应。此外,今年开始各地大规模兴建公共租赁房,一旦建成,将明显增加市场供应,并拉低租金价格水平。整体看,租房市场正在向供求基本平衡、结构基本合理、市场逐步规范的方向良性发展。

  链家地产副总裁林倩说,当前重要的任务是盘活租赁市场,努力增加供应。

    本文转载自襄樊日报

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