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二手房买卖需细定违约责任

近日,市民徐先生给记者来信称,今年3月,其与贺某签订了上海市二手房产买卖合同,当时贺某提出自拟违约责任细则,合同中列举了四项具体的违约责任承担,分别是:一、甲方(出卖人)逾期交房责任;二、乙方(买受人)逾期付款责任;三、因双方原因不能办理或者不能按期办理过户手续的责任;四、乙方(买受人)贷款不成的责任,而对于其他条款没有约定具体的违约

  责任事项。徐先生在信中表示,当时认为其他条款一般也不会造成违约,再加上该房屋内没有设定抵押、没有租赁、没户口,他也就同意这份违约责任细则。但谁知道签订合同之后,贺某因为出国办事,双方一直没有进行过户,而且贺某还因为朋友为其找到了出价更高的购房者,于2010年5月初单方提出解约。徐先生向记者询问,是否能就贺某单方面解约向法院提起诉讼,另外,徐先生还表示,双方在合同条款中约定,“在交房后三个工作日甲乙双方共赴有关部门办理水、电、煤、电话、有线电视等设备的更名”,但因为贺某出国也未能办理,这是否也构成违约。

  记者就此问题咨询了汉宇地产的相关人士,该人士表示,根据徐先生的描述,本案中主要出现了两个违约点,一是未如期办理更名手续的违约;二是出卖人单方提出解约,但是徐先生即使向法院提起诉讼,其权益可能也不能得到充分的保障。业内人士表示,在签订买卖合同中,一般双方都比较重视具体的条款,但对于违约责任并不是十分重视。本案中,双方虽然约定了违约责任,但是也仅对几个可能出现的违约情况约定了具体违约责任承担方式,而对其他条款的违约责任没有作出约定。根据有关法律规定,当事人间对违约责任有约定的从约定,没有约定的则按法律规定承担责任。根据我国《民法》以及《合同法》规定,违约方只赔偿对方因违约所造成的实际损失,对该实际损失当事人还必须提供相应证据加以证明。在本案中,虽然贺某明显违约,但由于违约金没有具体的计算方法或具体的数额,因此,徐先生很难提供充分证据来证明违约方带来具体损失,想要完全挽回损失并不容易。

  业内人士表示,二手房买卖合同中应该特别注意以下违约责任的约定,如二手房权利人(出卖方)逾期交房的责任;买受人逾期付款的责任;非因不可抗力的原因,不能办理或者按时办理过户手续的责任;买方或卖方单方解除合同的责任;房屋质量不符合约定的责任等。在对违约责任约定的方式上,业内人士表示,购房者和卖房者应注意甲乙双方违约责任需对等,不可显失公平;违约责任需覆盖各个条款;违约责任一定要明确,其中简单的方式就是约定违约金,而且违约金一定需有明确的计算方式或约定具体金额。

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