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应税面积如何算?中介解读房产税征收三类型

    昨天下午,《财经日报》记者来到徐汇区斜土路的房地产交易,一楼大厅里醒目地张贴着关于上海开展对部分个人住房征收房产税试点的通知。在三楼的财税办理大厅,税务窗口也张贴了房产税征收的通知。税务窗口工作人员告诉记者,自受理之日起,大约需要15个工作日完成原有住房信息查询、个人住房房产税认定等相关工作。

    对于具体的操作流程,上海中原地产西区住宅中介部总经理陈宇珏介绍,新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。对于2011年1月28日之后网签的,购房人需要先在各区交易税务窗口领取《原有住房信息查询申请表》,并将表格交给各房地产交易受理窗口,5个工作日后领取该表格,并将该表格交给各交易的税务窗口,10个工作日后,购房人从税务窗口领取《个人住房房产税认定通知书》,凭此通知书再办理房屋缴税和过户手续。因此,相比“新国八条”之前的程序,增加了15个工作日时间。

    陈宇珏说,上海开征房产税以来,必须增加一个先决条件,那就是先审核是否需要缴纳房产税,才能申请产权过户。

    对于应税面积,上海利尊地产法务及交易按揭部分析了三种可能经常出现的情形。

    种情形是:“存量+新购,且人均低于或等于60平方米→免征”。比如,居民家庭(夫妻及未成年子女共3人)原有A房,面积50平方米,现新购B房面积100平方米,合计面积150平方米,人均面积50平方米,则新购B房,免征房产税;

    第二种情形是:“存量+新购,且人均高于60平方米(单独存量房人均未超60平方米)→新购房中超过部分面积征收”。比如,居民家庭(夫妻及未成年子女共3人)原有A房,面积150平方米,现新购B房面积100平方米,合计面积250平方米,人均面积83平方米,人均超过60平方米,则新购B房中超过部分的面积70平方米(250平方米-180平方米=70平方米)征收房产税;

    第三种情形是:“存量+新购,且人均高于60平方米(单独存量房人均已超60平方米)→仅新购房全部面积征收”。比如,居民家庭(夫妻及未成年子女共3人)原有A房,面积250平方米(人均已超60平方米),现新购B房面积100平方米,合计面积350平方米,人均面积116.67平方米,则仅新购B房全部面积100平方米征收。

    对于上述多种征收情形分析,利尊地产市场部经理田佳璐解释说,以上人均面积低于或者等于60平方米免征的规定,于上海市户籍居民,对于非上海市户籍居民不适用,而适用其他免征政策;同时,家庭范围为夫妻以及未成年子女,但家庭中有无住房的成年子女共同居住的,可核定后算入家庭分摊计算人均面积。
 
    田佳璐认为,以上举例中没有涉及与家庭范围之外人员共有情形下如何计算人均面积,还有待进一步地方细则明确。其次,计算人均面积时,持有的售后公房或者动迁安置房等特殊性质房屋是否也纳入面积计算,还有待进一步地方细则明确。再者,“上一年度一手商品房平均单价”是否区分地段或者环线,也有待进一步明确。

    本文转载网易财经

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