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中国指数研究院:2011年房价将逐步趋稳

    1月密集出台的各项政策表明,房地产调控政策在2011 年将继续趋紧,房价不稳,政策不止。除现有政策的落实外,应关注货币政策转为稳健(春节长假一天央行再次加息,表明货币政策正常化趋势明显)、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下,2011 年中国房地产市场将呈如下态势:

    (1) 土地市场:供应力度继续加大,地价总体平稳,但热点区域或城市地块竞争仍将较为激烈,加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。“国八条”要求,2011 年商品住宅用地不少于过去两年平均水平,供应量维持在较高水平,地价总体将较为平稳,给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。但在热点区域或城市,由于龙头企业2010 年销售业绩较好,资金较为充裕,地价仍有创出新高的可能。

    (2) 房产市场:供需关系转变,价格趋稳并可能出现结构性下调。供给方面:过去两年住宅用地平均出让面积超过10 万公顷,远高于2005~2008 年(平均约5.4 万公顷);2010年新开工面积水平和增速均创历史新高。随着过去两年新购土地和开工项目的入市,市场供给将持续上升。

    需求方面:按“国八条”要求,严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市,预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%,其他城市保持平稳,将下降7%,但也不排除去年销售面积降幅较大的城市(如北京、上海、杭州等),在2011年供应量大幅增加的前提下成交量恢复性增长的可能。

    价格方面:一方面,“国八条”明确提出“房价控制目标”,住房价格快速上涨的势头将被遏制;另一方面,在供给持续增加的前提下,需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制,供需关系将发生转变,房价将逐步趋稳。

    (3) 市场关注点:区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化区域发展分化:随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大,将持续增强交通节点城市或区域的经济活力,经济圈内的城市一体化程度将大大增加,城市对周边城市的带动作用更为显著,不同经济圈的发展水平分化更加明显。各城市内的不同区域也将分化,城区房价仍将较为坚挺,而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。

    供应结构分化:2011年保障性住房建设计划高达1000万套,预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大,将使得住房市场的“双轨制”逐步形成,住宅供应结构分化趋势更加显著。

    物业类型分化:本轮调控主要针对住宅市场,商业地产将面临更多发展机遇,而在住宅市场,不同物业的分化也将更加显著:置业的中小户型、中低价位产品受影响不大;大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者,将受到限购、限贷等政策的显著影响;主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。

    本文转载网易财经

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