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三线城市房价涨幅凶猛 恒大万科已介入

    从北京回家探亲的刘女士惊讶的发现家乡的房价涨得太离谱,刘女士家在河南省某中部城市,年人均收入仅为1万多元,2009年底房价才每平米千元多,到了2010年年底已经涨到3000元/㎡起价的程度。而且,新开盘的房子几乎一售而空,只余高层住宅待售。

    刘女士感叹,短短一年左右的时间里,老家的房价已经翻倍,而位于(观景区)的房价涨幅则更高。据了解,该市2010年居民人均可支配收入增长不过8.5%。显然,房价涨幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。

    据记者调查显示,该市的情况并非个例。2010年,号称“史上严厉调控年”,楼市调控政策满天飞之余,三线城市已经悄然“接力”一、二线城市,局部地区房价翻倍增长。

    受楼市调控影响较小 三线城市房价“在飞”

    2月10日,《证券日报》记者致电河南郑州市一位资深的地产业内人士,据她介绍,近两年郑州的房价上涨的比较快,因此周边郊县的房价的涨幅亦较大。“从去年4月份到现在,涨了也有1000块钱了吧”,该名人士同时还对记者表示,三线城市受楼市调控政策“影响基本不大”。

    房价仍旧会上涨 成本推动、需求拉动是主因

    2月10日,上文提及哈尔滨某卫星城的开发商在接受《证券日报》记者采访时表示,目前很多农村人口开始进城,除去收入增加的因素外,还有很多农村家庭是为了孩子能够在城市读书而买房,“农村和城市居民购房(的人),算是一半一半吧。”

    不过,投资性需求也不在少数。据该名开发商介绍,有很多家庭有两三套房子,但是仍旧继续购置,“(房价)涨得太快,买房子等着涨价”。据他说,目前本城购房者仍旧以按揭方式居多,尤其是投资性需求者,“虽然本城贷款政策一直不能称之为宽松,但(购房者)几乎都会选择按揭的方式供房,省下现金可以用作其他用途”。

    除去需求拉动外,该名开发商认为,成本上涨是影响房价“起飞”的重要的因素。据他介绍,三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分:土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本:

    “建筑和人工成本在持续增加,地价也在涨”,但令开发商觉得头疼的还是动迁安置费用。目前,动迁安置费用并没有一个标准,政府在拆迁过程中多起到协调作用,一旦出现“钉子户”,很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算,诸多费用加起来,今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡,“要是(房子)卖的低于这个价格,连本钱都收不回来”。

    上述开发商向记者无奈的表示:“向我们这类小城市,它根本没多大利润”。他的理论是,小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动,否则的话,没有利润,开发商也就没有动力去从事楼盘开发——“房价要是不涨的话,城市根本就动不了。”

    “以我在本城这么多年开发的经验来看,我自己认为到了今年秋天,房价涨到三千七、八都有可能”,该名开发商说,“否则开发商连利息钱都赚不会来”。原来,很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款,其部分资金来源是民间借贷,有些借款的利率高达20%。

    而河北邯郸的投资性需求也在房价上涨中“给力”。据《证券日报》记者了解,相对于邯郸市的需求来说,2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响远逊于一线城市,投资性需求依旧为数众多——有业内人士向记者表示,“我认为(投资性需求方)占不少比例,高档小区的空置率还是挺高的。”并且,“如果是好的位置开盘的话,还是会。”

    恒大、万科已进入三线城市 手持巨幅地块待时而动

    上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示,去年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业。“我们这里还是存在地方保护的,一直是建业等老牌开发商为主进行运作”,该名人士介绍道,万科、万达和恒大只能算是刚刚入驻郑州。以万达为例,虽然手中持有数幅地块,但也仅有一块地开始动工;而上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主,“郊县拿地较多”。

    2005年,郑州市提出“郑汴一体化”的官方战略发展计划正式提出,规划之一就是将开封作为郑州都市圈的功能城市,将郑州的部分教育职能逐步向开封转移。“像恒大、包括万科在那里都有地,数量还挺多的,但是都还没有完全开发”。

    虽然,上述大型房企尚未有所动作,但是据上述业内人士介绍,郑州市外来人口日益增多,城市持续外扩,“目前郑州市三环以内,7000元/㎡的房子都找不到了”。郊县的发展可谓是潜力无限,“万科、恒大拿的地块项目都在那里”,该人士声称,“郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需求来看,房价是稳涨的

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