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新年当头一桶冰水 楼市调整力度或超去年

网易财经1月26日讯 国务院今日出台第三轮更为严厉的楼市调控组合拳“国八条”,其中包括提高二套房首付比例至60%、设定房价控制目标、调整营业税征收、限购令全面铺开等内容。业内人士普遍预计,今年楼市的调整力度肯定会超过去年。

指令地方政府控房价

继2010年连续两轮调控后,连续第三轮调控出台。

易居中国研究院综合研究部部长杨红旭认为,这一轮调控出台时间点紧迫,超出预期。说明对于去年的房价调控效果不满意,尤其是去年9月以来房价的重新上涨,大大加深了房价进一步上涨的担心;而且,在控通胀的关键时候,更不愿看到房价上涨,带动CPI上涨。

公报中提到,要进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

北京大学房地产业研究所所长陈国强认为,此次调控把地方政府作为重要的,的,关键的一个主体,提出了非常明确更具体的要求,有助于把的调控目标进一步落地。与以往相比,这次实际上是抓住了调控重要,关键的一个主体。

杨红旭认为,这次调控的特点是,限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。关键是行政干预力度进一步升级。这是次明确提出要各地制定房价控制目标,估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线(高房价城市),部分房价不太高的城市可能会像重庆那样,制定出一个房价收入比的区间。

“地方政府将为如何这个目标而苦恼不堪!行政干预房价总体水平,,但调控房价的效果肯定比去年好。”杨红旭表示。

而华远集团董事长任志强(博客)依旧对这一政策的效果表示怀疑。他在微博上留言称,“没有土地,货币,利率等调节手段的地方政府承担了遏制房价的重任之后,又能干出些什么呢? ”

限购令将全面铺开

此次调控组合拳第六条中规定,合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

杨红旭指出,这意味着,限购令全面升级,基本上所有的一二线城市都须限购,部分三四线城市也将限购。而且,限购更加严格,尤其是本地2套,外地有证明1套,无证明,三种情况不让新购。这就意味着,已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径,因为除深圳外,他们以前都规定居民还可新购一套。

税收信贷再度收紧

此外,“国八条”中规定,不足5年的营业税以前按差额征收,现在改为按全额。杨红旭表示,征税基数将增大很多,税负也相应显著增加;土地增值税的问题去年已有界定,上海等少数城市已出细则,估计尚未出台细则的城市将出细则;个人所得税以前按交易总额的1-3%,接下来,国税总局可能要求各地按差价的20%征收,也即从严征收。

除了税收政策,信贷政策也再度收紧。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为,这是为严厉的贷款政策,调控再次加强对投资及投机购房者的控制,特别是第二套房贷款增加一成首付,将使得投资者多只能贷款不到4成,有效的抑制了投机购房,而且避免了金融机构的风险。

不过,中原地产华北区董事总经理李文杰认为,超过50%的交易都存在高首付或一次性付款的现象,因此提高门槛对市场影响有限,更关键的应该是要看银行的信贷总量规模是否根本性地减少。

成交量或急剧下滑

北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示,虽然贷款收紧的直接影响不大,但是对购房者的威慑作用非常大。特别是近因为贷款额度收紧的影响,部分首套房只能按照基准利率,而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率,给购房者的威慑作用不言而喻。此外,限购令全面升级,不仅查新购更是严查存量,如果严格执行将有效的遏制需求。可能明显的影响2月份以后的市场交易。


“北京等大城市房价将再次停涨,部分郊区房价将立刻下调,60%以上的购房者出现明显的观望,以北京为例楼市的成交量将明显出现20%以上的下降,很可能出现去年4月以后的萧条现象。但是因为目前货币供应量依然比较高,另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现,所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。”张大伟表示。

杨红旭认为,在新一轮调控影响之下,2011年楼市调整的幅度将大于2010年,部分城市房价将出现一定幅度的下幅;70个城市房价指数将于二三季度出现同比负

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