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土地到期无偿收回系误读 专家称不针对住宅用地

    1月14日,上海《财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文,文章称,记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现,在土地“预申请须知”中,出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定,而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。文中记者强调,“这些规定在历来的土地出让中均属”。

    对此,众多买房人感到害怕:按这样的理解,我们买的房子,在几十年土地使用期限满了以后,连土地带房子不就会被无偿收回了吗?那我们买房子的钱到底是买了房子,还是付的租金?

    第二天,各大网站和媒体纷纷以“上海规定土地出让期满后无偿收回”为题目进行转载,引发众多媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“与民争利”……
 
    记者调查发现,这并非上海“地方新规”,而是普遍施行的。规定的实质也非“一满就收回”这么简单的一刀切。

    “上海新规”

    在普遍施行

     1月17日,也就是这条消息见报后的个工作日,上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》作出解释。解释中特别以黑体字标明,所谓“出让期满无偿收回”,是针对“出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式”。不过,这一通知还是照搬了合同文本文字,缺乏通俗解释。

    上海作为一个开发前沿城市,难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定?记者查阅了南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本,也发现了相同规定,文字叙述一字不差。

    终,记者找到了来源:国土资源部。2008年4月29日,国土资源部和工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”,其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七条到第二十九条完全吻合。根据规定,从2008年开始,所有地方的国有建设用地使用权出让合同中,都必须有这三个条款。

    “无偿收回”

    不针对住宅用地

    专家解释:

    “无偿收回”

    不针对住宅用地

    重庆容磁地产总经理王雪松对这三个条款进行了通俗解释:

    1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请,如果续期申请无伤“社会公共利益需要”,则政府必须批准续期,但批准后要再交一次土地出让金。而住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。

    2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请,则到期后政府无偿收回。

    3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的,政府收回土地并给予补偿,如果有约在先不补偿的则无偿收回。

    可见,“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件:一、非住宅用地;二、用地期限届满前一年未提出续期申请,或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中,有表述很清楚的“土地转让期限未到,不得收回”的条款。

    王雪松强调,就算是申请续期因“公共利益”未获批准,地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值依然会获得赔偿,并不存在无偿收回的说法。

    “自动续期”

    仍有三大隐忧

    难题未解:

    “自动续期”

    仍有三大隐忧

    不过,在澄清了上海的“冤枉”后,却容易引起更大的焦虑:原来都是这样办的!而且这三个条款中,关于住宅用地70年期满后怎么办,至少有三个关键疑问没有解释清楚:一是“自动续期”后,是否还要再付一次土地出让金?二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功?三是“转让期限未到不得收回”的条款中,也附带了一条尾巴:“社会公共利益需要”的“特殊情况下”,政府可以收回土地和建筑,但要给予市价补偿。

    显然,这些没有解释清楚的三个关键疑问,正是法律衔接的漏洞所在,却也恰恰是所有老百姓和购房人关心的地方。

    土地到期

   

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