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居住地价升势不减 房价上涨预期仍强

    在经历了一整年“”的严厉楼市调控后,2010年房价依然处于历史高位,新建商品住宅成交价格同比上涨7.4%;土地价格在四季度快速反弹,居住地价同比增长11.02%。2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大。

    对此,接受证券时报记者采访的多位业内专家认为,2011年房价持续上涨预期仍然较强,调控政策需要进一步收紧,但第三轮调控新政短期内出台的可能性不大。调控将放在强化已有政策的执行力度,即根据市场变化情况随时对“国十条”的要求进行细化,包括扩大限购城市范围、收紧银行信贷、严格土地监管、加速推进房产税等。

    外部因素削弱调控效果

    国土部下属的中国土地勘测规划院本月17日发布的“2010年第四季度主要城市地价监测报告”显示,2010年第四季度,我国房地产市场投资加速,成交量价齐升,土地市场需求旺盛,居住地价上涨的势头依旧不减,不少城市再现“地王”现象,居住地价同比增幅达到11.02%,多数城市房价上涨预期仍然较大强。受此影响,居住地价环比增幅持续回升,为3.67%。主要监测城市中,七成城市综合地价环比增速有所上升。

    与此同时,统计局同日发布的数据显示,2010年一个月,70个大中城市房价连续4个月上涨,房屋销售价格同比上涨6.4%。

    2010年,多次加大对房地产市场的调控力度。二次调控以来,不仅“限购令”直接限制了市场需求,而且一系列政策直指降价动力不足的开发商,调控措施和力度较大,为什么房价涨幅仍然回升明显,地价增幅依旧较高?

    对此,住建部政策研究副主任王珏林在接受证券时报记者采访时表示,尽管2010年我国房地产市场价格、投资、销量仍处于历史高位,但经过对市场的调控,已经由2009年的火爆状态逐步降温,调控还是取得了一定的成效,但没有大家想象的那么快,这表明对房地产市场的调控不那么简单,这是经济发展、城市发展、城镇化推进过程中遇到的新问题。

    中国房地产学会副会长陈国强则认为,调控效果不明显除了政策落实力度不够外,主要是通胀和流动性等外部因素导致的投资性、恐慌性需求削弱了调控效果。当前的高房价不仅有行业自身发展的原因,也有复杂的外部因素,调控难度和复杂程度与过去不同,因此不能单从行业视角看待,应运用综合性调控手段来解决。

    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也对记者表示,高房价的主因是流动性太大与热钱流入,另外就是政策执行力较低。由于地方政府的管理目标与不同,存在博弈和抵抗的力量,政策执行不力,因此的行政调控措施效果不明显。他认为,应建立健全监督和评估机制,通过市场机制来解决房价问题才有效。

    调控重在细化已有政策

    有观点认为,2010年12月19日国土部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》,意在表明对房地产市场的调控决心,也拉开了三次调控的序幕。但接受证券时报记者采访的多位业内专家虽然认为今年调控不会放松,却并不赞同“第三轮调控即将到来”的说法。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,尽管房价仍在高位运行,但与2009年全年23%的涨幅相比,今年房价涨幅适中,处于近10年的偏低值,而且去年12月份,70个大中城市房价环比上升0.3个百分点,和11月份涨幅持平,说明房价调控取得了一定效果。预计管理层对房价走势还会继续观察一段时间,调控暂时不会全面加码,新一轮调控一季度出现的可能性较小。

   “今年调控的预计放在强化已有政策的执行力度上,不见得会有新的调控政策。”陈国强说,去年信贷政策各地执行差别较大,银行对开发商的开发贷款、土地出让金监管等,各地也没有严格执行,今年的关键是要出台可操作性的对策性方案,不只是原则性的要求,而是把已有政策执行到位。

    邹晓云也认为,如果调控政策能够得到有效落实,市场动性回收力度加大,保障性住房供给量能够有效释放,百姓对房价大幅反弹的忧虑可能得到缓解,支撑房地产投机炒作的非理性预期可能弱化,从而有助于居住地价的稳定。

    王珏林指出,2011年的调控政策不会放松,可能会根据市场发生的变化,随时对“国十条”的要求进行细化。对市场影响较大值得关注的有几个方面:一是限购问题,有可能扩大至更多城市;二是房地产税,推进速度会更快;三是加息政策不可小视,连续多次加息对企业和消费者成本的影响会很大;四是对银行贷款配置、开发贷款的要求、预售款的管理,都会增加企业的资金周转难度;五是住宅用地管理、房屋市场销售管理会更加严格,监管力度会更大。

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