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差点被戳破的地产泡泡

    一则“被误解”的规定,几乎引发A股房地产股价崩盘。

    据媒体报道,2011年,上海土地交易市场首拍上周平淡落幕,但预申请须知中出现“”的规定——“出让人收回并补偿相应残余价值”。

    上述消息在业内掀起继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

    前文所述规定早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”),公告于去年9月发布。
 
    这无疑引起恐慌,兼具投资品和住宅功能的房地产,仿佛一夜之间被剥夺投资品的功能。用我们同事的话说:中国房地产公司面临价值重估,其持有的土地价值只能按照70年租金收益贴现,而他们中的大部分顶多是一堆水泥砖瓦的拥有者,甚至有些房地产公司连水泥砖瓦都没有,都是由建筑公司垫付的。

    所以,资本市场对于此看上去不起眼的规定,给出了答案——地产股指数暴跌6%。

    可以想象,如果这个规定被实行,就意味着现在买的房子,多70年后,如果房子残余价值为很低,(以中国目前建筑质量看,大部分房子使用50年后可能都将作废),基于土地国有的性质,政府将可以无偿收回土地。那些买房养老的、或者为子女买房的人,在土地使用权到期后,都将一无所有。数代人的奋斗一夜之间或被剥夺干净。

    许是意识到“误读”的严重性,17日,上海市规划和国土资源管理局发布澄清公告,其官网称,土地期满后“无偿收回”仅适用于土地使用者申请续期未获批准的情况。

    不过,需要认识到的是:在中国购买的房产,从一开始就只有70年产权,只不过购房者们自作多情地认为,70年期满后土地使用权会续期。

    当然,这种自作多情,在2007年出台的《物权法》中得到保障——当年10月1日起施行的《物权法》明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

    但我们也看到,哪怕是物权法的规定,也可能被轻易地推倒重来。

    所以,中国的房地产股也好,中国的房地产业也好,注定是一个博傻游戏。

    上市房企用租来的土地融资圈钱、然后租地。而购房者们则勇敢地用终生积蓄,购买使用年限可能还不到70年,且土地使用权到期后随时可能被剥夺的房地产,并天真地认为它能够抵御通胀,或传承家族财富。现在,这个观念被证明是何等危险。

    这次的恐慌或许是一个教训。而资本市场分析师们对于房地产公司的估值方法,也应改变。

    正如我们同事写的那样:8000亿元房地产存货,都将面临向下重估巨大风险。的确需要重估,因为那些地产商们,除租来的土地外,剩余价值甚至还比不上建材商和水泥砖瓦生产商。

    本文转载网易财经

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