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土地出让期满无偿收回 买房等于交70年租金

    如果是为了打压房价,那么上海规划和国土资源管理局近期多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》将极可能实现大幅降低房价的效果。南都记者昨日从上海规划和国土资源管理局官网上发现,上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

    这在房地产业界引起了轩然大波,一位不愿具名的开发商就向南都记者表示:“这太不合理了,哪有又要征收物业税,又要收回土地的道理。”而更让经纬行研究主任曾英杰担心的是,“目前没有听说广州也有类似的案例。如果上海的做法成为统一的做法,买房合同成为70年的长期租约,商品房的价值将要重新计算,这对房地产行业将是致命打击。”不过曾英杰认为,这只是上海的个案,实行的可能性很小。

    国有住宅建设用地使用权到期后无偿收回

    事实上,各界关注住宅建设使用权到期如何处理的问题早是在1月6日上海2011年住宅地块批土地拍卖中,上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示:土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。

    而这场拍卖会上的“成果”亦让人大跌眼镜。总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。在四幅用地中,楼板价的仅为3633元/平方米,而去年上海住宅用地的平均楼板价是6632元/平方米,商办用地的平均楼板价是7733元/平方米。其中,嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块成为关注焦点,但是这一焦点却在4家竞买房企全部到场,却无一家现场竞价的情况下“闪拍”成交,该地块周边楼盘售价已突破12000元/平方米,但楼板价只有2528元/平方米,远低于市场平均水平。

    但这并不是先例。在2010年09月21日上海规划和国土资源管理局发布的沪预申请告字(2010)第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似的表述。南都记者查阅上海规划和国土管理局网站发现,在长风地区10号北地块、金山卫镇金航西路以北,海虹路以东地块、亭林镇亭升路东侧地块的预申请须知中“出让合同信息”一栏第9条“土地期满后的处理方法”均出现“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等表述。其中,三幅地块的用途分别为商办用地、公用设施用地和普通商品房。

    买房将是得不偿失的行为

    诸多研究机构中,早对上海这一做法做出评价的是上海中原地产针对1月6日土地拍卖发布的一个快评。上海中原研究咨询部认为,这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。该问题在业内争议已久,2009年初曾传言有一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,在国土管理系统“征求意见”,受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件,则让这一观点受到动摇,并倾向于70年后循环批租制度。

    “这个规定很刺激,要是以后所有产权都按这个办法收回,谁还敢买房,谁敢投资跟地产有关的东西啊?”中国房地产信息集团分析师薛建雄(微博)在接受媒体采访时表示。上海今年首批土地拍卖市场的低温,土地低价成交可能是非市场原因。

    国泰君安对此点评认为,土地出让期满,出让人无偿收回是个危险的信号,而这个信号又是楼市和土地市场一直回避谈论的话题,如今却成为了现实。一旦土地使用权期满后被无偿收回,这就意味着购房者要么面临重新支付土地出让金的局面(或因土地价值大幅增加而重新定价),要么面临被没收土地的情况。要解决这一问题,物业税的出台势在必行,不然就意味着数百万元的购房款就成为了提前支付的长期租金。这笔“租金”不但损失了未来的收益贴现,而且还因为住房贷款而增加了成本,在当前的租金收益率极低的情况下,显然买房成为了得不偿失的行为。

    在上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍看来,“这就相当于缴纳了70年的租金,70年后房子会被收回去,仅仅实现了居住功能,淡化了投资房地产的保值增值功能,势必在市场上引起强烈的反响,后期还需要大家更深刻地去讨论。”

    律师难断是否抵触《物权法》

    在采访中诸多业界人士认为,上海新规的做法更多是一种个案,不一定代表此前出让的土地,将在到期后被收回,但这可看作是决策部门的一种试探。薛建雄认为,“到期可以出台类似国外物业税的政策,这个税就相当于以每年的地租来解决产权到期后的问题,是比较合理的。”

    根据2007年10月1日起施行的《

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