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解读襄阳房产市场下百姓购买力如何

    85%的需购买新住房的城镇居民家庭无力购房!针对中国社科院的这一调查数据,很多业界专家认为,虽然数据不敢说肯定准确,但一些老百姓买不起房子的事实是毋庸置疑的。在目前襄阳房地产市场,老百姓的购买力如何?记者采访了武汉睿麟地产投资顾问有限公司副总经理赵炜。

  政府对土地市场的调控

   2010年4月以来,房地产调控政策密集出台,调控的手段不可谓不严厉,但从襄阳房地产市场来看,房屋的成交量虽有显著下降,但成交价降幅却不明显,房价依然在小幅攀升。

  近几年《湖北地价监测报告》显示,16个城市地价检测结果来看,在综合地价、居住地价、商业地价方面,襄阳均高于全省平均水平,襄阳的工业地价涨幅位居全省前三位。

   2010年,5部委出台新政打击囤地、炒地,规定开发商分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易,这就变相制约了开发商手中资金的周转周期,增加了开发首付成本。

   许多认为房价高的人认为过去两年导致房价增长,都是自由交易的结果。但几年过去了,房价越来越超出市民的承受能力,襄阳不断推出的住宅市场却依然有消费市场。房地产市场强大的购买力来自哪里?

  经济水平的提高促成购买

  伴随着国民经济的稳步增长,襄阳城区居民年收入持续提高。

  根据2009年末的统计显示,襄阳市城区居民的年收入大多在13406元以上,以2009年襄阳市家庭平均每户2.96人计,家庭年收入大多在4万元左右。在居民可支配收入来源中,财产性收入和转移性收入增长迅速,成为居民可支配收入增长的主要因素,工薪收入保持了平稳增长,收入结构更加合理。

  2008—2009年襄阳市房地产业发展状况白皮书统计显示:2000年以来,襄阳市城区的房价与居民家庭可支配收入的比值(房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准,发达的房价收入比一般在1.8—5.5倍之间,发展中合理的房价收入比在6—9倍之间)逐年上升。2009年襄阳市区房价收入比由2000年的4.56上升至8.30,表明了襄阳市居民虽然家庭收入在增长,但随着房价的增长,住房消费的承受能力未见增强。

  2009年,房价与可支配收入增幅比达到3.59。襄阳市城镇居民收入的增长速度小于房价的增长速度。

  房价增长速度大于收入的增长,理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。但是同时存在另一现象,襄阳市家庭人口规模有逐渐下降的趋势,且襄阳家庭年收入大多在 4万元左右。随着消费观念逐渐发生转变,金融机构对住房贷款的支持,则这些家庭在近3—5年内具备贷款买相应住房的能力。

  襄阳房地产市场需求来源

  老百姓对于“居者有其屋”的家的归属感和追求,使未来襄阳房地产市场还存在强大的市场需求。

  新增家庭的需求。主要是新婚家庭,市区每年大约1万多对新婚青年,购新房、搬新家在40%以上,需求量在40—60万平方米。

  城市发展需求。随着襄阳城市扩建及城市整体规划修编,城市整体发展更新,其中很大一部分的拆迁户选择购置或补偿新房。

  流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄阳购房安居,流动人口也有一定的需求量。

  外出打工人群的回乡置业需求。襄阳是一个农业大市,全市589万人口中,农村人口就有337万,长年外出打工、经商的达到76.4万人。这一部分人群每年春节回乡为自己或家人购房的需求很旺盛,且时间很集中。

  广大市民改善性需求,很多市民将房改房上市交易,选择购置新房。2009年,城镇居民人均居住面积为28.85平方米,比上年增加0.53平方米。襄阳“十二五”规划显示,人均住房建筑面积将超过30平方米,襄阳开发潜力较大,发展空间良好。

  总体而言,襄阳市房地产市场处于上升阶段。同时房改政策集中兑现,襄阳市居民购房行为在这几年内也相对集中,购买力将得到进一步释放。

    本文转载襄阳晚报

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