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租房转租合同中漏洞大 招租客入住合同要看清

    北京市中级法院近年来审理了一批因房屋租赁引发的合同纠纷案件。法官通过近期审理的案件,发现房屋租赁中容易出现的问题有:承租人没和房主签订书面合同、没看房主对房屋的相关证明、因房东换人承租人权益受侵害不知如何维权等等;有签了合同但事后对某条款发生争议的,法官会怎么判呢?请看一些典型案例。

    ■提前退租房发生纠纷 承租者能否要回押金

    徐某承租了某公司一居室楼房一套,签订了为期一年的房屋租赁承租合同。在合同中约定:徐某应向某公司支付1600元押金;合同期满后一个月内,某公司应在徐某结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后,将押金退还。还约定:如徐某中途解除合同,需提前一个月通知某公司,不视作违约,否则视作违约。

    半年后,徐某向某公司申请退租,同日签终止协议,约定:自该协议签字之日起,双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。之后徐某要求返还押金,双方发生纠纷,故徐某起诉。

    本案中,徐某既没损坏租赁房屋和屋中物品,也没有应交而未交的费用,更没表示放弃押金权利。该公司不返还押金的理由,在于徐某中途解约的终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。

    徐某认为,“再无任何经济关系”不包括押金法律关系;某公司认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系。双方对这一条款的解释截然相反。

    法官认为:房屋租赁合同中的押金,是承租人抵押给出租人的一笔财产,用以保证自己履行租赁合同中的义务。这和合同法中的定金责任是不同的,承租人履行了租赁合同中的义务后,出租人应将押金返还给承租人。

    而且本案的房屋租赁承租合同和终止协议,都是某公司提供的格式合同。依合同法规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中,双方对该条款

    ■租房时没看相关权利证明 该房违法修建租房者受损

    案例:王某与李某签合同,承租李某在农村的房屋从事商业经营,等把房屋装修一新准备开业时,王某才发现房屋并无村委会的建房审批手续,这样违反了《土地管理法》相关规定,王某与李某签订的租赁合同无效。案件审理时,虽然法院判令李某将王某支付的租金返还,但王某因装修房屋而造成的经济损失,就难挽回了。

    法官提示:签合同前,应让房主出具相关的权利证明(比如房屋产权证),以证明承租房屋的确是房主可支配财产。案件中就有许多没有产权证就出租房屋的情况,导致承租人因房屋手续不齐,没法领取营业执照,在承租屋开展营业,给承租人带来损失。还应特别注意,租赁合同不能与强制性法律规章的规定相违背,否则合同无效。

    ■房东要求加租金否则退房 租房者无书面合同很被动

    案例:郭女士承租李先生的住房,与他口头达成了租期一年的合同,当时没订书面合同,半年后李先生因嫌租金低,要郭女士加租金,否则退房。郭女士无奈之下寻求法律保护,但是在李先生否认口头协议存在的情况下,又没有书面协议佐证,法院只能视之为不定期合同,郭女士的权益就很难得到保护。

    法官提示:租房时签订有期限的书面合同,这样承租人的居住环境才能相对稳定、利益才有保障。根据合同法第215条和第232条的规定,租赁期6个月以上应当采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁。如果双方仅仅是口头协议,即使商量好了期限,如果以后产生纠纷房主不认账,法律也只能视之为不定期租赁,房主可以随时主张解除合同,要求承租人搬出。

    本文转载韶关房产网

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