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政策催热商业地产 警惕过度炒作带来泡沫

    受对住宅房地产市场调控的影响,部分省份的住房交易市场已趋于平缓,但一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产,掀起一股商铺炒作热。住宅投资与商铺投资有何差异?商铺投资是否能给投资者带来预期的收益?看似疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险?记者为此进行了走访调查。

  楼市调控新政策催热商业地产

  今年以来,济南市民王军已“斩获”了三套商铺,分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。一年前,王军还是一个纯粹的住宅投资客,先后购买了4套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了,就是看看二、三线城市的商铺,只要价格合适我就立即买下来,用作长期投资。”王军说。

  今年,密集出台了对住宅市场的调控政策。9月29日晚,多个部委分别出台措施,包括将首套住房首付比例调至30%以上,调整住房交易环节的契税和个人所得税等,在4月份调控政策出台之后又一次加大对住宅市场的调控力度。

  “这些政策对房地产市场产生的影响很明显,特别是三套房停止贷款,使金融‘杠杆’效应已失效。”王军说,很多炒房人已经撤出住宅市场,转向受政策影响较小的商业地产。

  据王军介绍,他所投资的一套商铺现在已经有了每年6万元的租金收益,另外两套商铺也即将出租出去。“按照这几套商铺所处的位置和升值速度,预计5年左右的时间就可以达到每年近50万元的租金收益。”王军说。

  记者采访了济南多家地产公司了解到,相比新政策出台后住宅市场出现的浓厚的观望现象,不少地段的商铺销售异常火爆。济南泉乐坊商业街的销售人员告诉记者,这一项目虽然每平方米45000元,达85000元,但刚推出就被,目前只剩下两个商铺待售。

  位于济南市历下区的“中国盒子”商铺项目的销售人员告诉记者:“虽然现在项目还没有开盘,但已有很多人前来看盘。不少人都是打算购买之后用于出租或者待升值后再转卖出去。”

  商铺投资的火热也带动开发商拿地的热情。10月12日,济南对东部的3块金融商业用地进行拍卖,经过15轮的竞价,山东启德置业有限公司以8亿元的价格拍得,土地溢价近2.5亿元,每亩价格在850万元。

  一位业内人士表示,自4月份楼市调控政策实施以来,济南多个住宅用地在拍卖时都是因为竞拍企业不积极,以底价成交。而这次如此激烈的竞争场面,说明在目前楼市调控背景下,无论是投资者还是房地产企业对商业地产的热情已明显高于住宅。

  盲目出手暗藏风险

  商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益,引得不少人追捧,但业内人士也表示,商铺投资的风险远远大于住宅投资,一旦决策失误有可能导致血本无归。

  “近几年,在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段,商铺升值的幅度是有目共睹的,这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利,甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看,其风险性要远远高于住房投资。”合富辉煌(中国)山东公司市场研究总监许传明说。

  记者采访了解到,目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后,由开发商承租回去,并统一对外出租,代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上,前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益,后者则需要等待承租者上门后确定年收益。

  济南一家房地产公司的销售人员就向记者承诺,购买一套面积85平方米,总价400余万元的商铺后,便可将这套商铺返租给开发商两年时间,并可获取每年20万元的租金收益。

  许传明认为,返租其实是一种开发商常用的促销手段,投资者在购买商铺时,不少开发商实际上已经将返租期间的租金算入售房价格中。“一些投资者往往被商铺的高收益迷惑,认为在投资前两年即可获得稳定的收益,但实际上开发商通过‘朝三暮四’的倒换,的成本仍由投资者自己承担。”

  山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说:“商铺有着区别于住宅的显著特点。一般而言,住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手,但是商铺需要一个培育周期,这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系,很多商铺在七八年后才能获得较好的收益。而且,如果选择的商铺位置不好或商业氛围较差,甚至很长一段时间都无法获得像样的收益。”

  不过,对于商业地产受热捧,业内人士认为有其必然性。“住房投资因调控限制了一些人的投资,但庞大的社会闲散资金必然寻找另外一个出口,而且商铺、酒店式公寓并不在新政调控范围内,既没有限购措施,而且贷款首付和利率都相当于二套房贷。”许传明说。

  警惕过度炒作带来下一个泡沫

  一些行业人士和专家认为,对住房市场实施调控并未涉及商业地产,这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现,盲目新建和扩建商业项目,导致供过

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