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中国多次楼市调控收效微 新政遭遇执行难

尽管时下秋意绵绵,但一直渴望买上房的张文元还是感受到了一丝暖意。

9月29日,多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施,如:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

从具体措施和倾向性来看,张文元打心眼里为这些政策叫好,但与此同时他也有个忧虑:近年来相关部门多次出台措施以勒住“高房价”这匹脱缰的野马,但收效甚微,甚至今年4月出台的号称史上严厉的调控政策执行近半年来,房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。这一次,会不会也是这样呢?

对此,多位专家认为,本轮调控政策很好,但下层执行不到位往往令政策的威力大打折扣,这是调控无力的重要原因。

多家开发商喊“狼来了”

这一步棋大大超出了许多业内人士的猜测。继今年4月17日后,不到半年的时间,业内人士眼中的“二次调控”就靴子落地,这一时间点比不少业内人士预测的提前了至少半个月。

对此,有关部委表示,这是为了落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,巩固房地产市场调控成果。

但巩固的含义颇令市场各方有些费解。

事实上,在9月份,房地产市场如南京、上海等地地王频出,北、上、广、深等多个城市成交火热,房价并未出现松动迹象。

“一般量在价先,成交量走低,房价才可能下降;反之,成交量的迅猛增长有可能引发房价进一步攀升,因此此时多部门出台调控措施,对于打击房价过快增长,其影响将是非常大的。”华业地产副总裁陈云峰表示。

慢城别墅营销总监曹锋杰认为,在“4·17”调控之后,随着各种政策的打压,开发商的资金链普遍吃紧,不少房企甚至面临倒闭的风险,政策效果初步显现。但金九月的到来,成交量上升又让开发商整体赚得盆满钵满。其实,4月出台的史上严厉的房产调控之所以未能让房价下降,一个很重要的原因就是从2009年至今年4月,开发商在中积累了足够多的资金,足以在一段时间内抗衡政策的风险。因此,如果二次调控是在10月份中下旬出台,开发商又将迎来成交旺季,届时开发商的资金量将更加充足,那本轮调控将遭遇到更大的阻力。

各大公司刚刚公布的数据显示,9月份龙头房企万科的销售额和保利地产的认购额均历史性地突破了100亿元,而金地集团9月单月的销售额甚至超过了上半年6个月的销售额总和。

不过万科北京公司营销总监肖劲则表示,“9·29”调控政策是对“4·17”房产新政的深入落实,这体现了决策层坚决打击房价过快上涨的决心,将对市场预期和成交量产生较大的打击。据悉,北京万科原定以15600元/平方米开盘的长阳半岛项目,终将定价下调至15100元/平方米。

尽管一位在SOHO建设领域有名的开发商公开喊狼来了,但各地的反应,却涨跌不一。“十一”期间,对楼市具有风向标指示意义的北京、上海成交环比大幅下跌,而深圳却环比大增。

从节后的市场来看,多地成交正小幅恢复,如北京正逐日攀升,其中10月11日,北京期房成交393套,期房住宅成交317套,二手房成交800套,二手住宅成交757套。

中国指数研究院的一位专家指出,结合库存和市场需求而言,北京单日期房住宅成交达到300套就意味着北京成交比较活跃,不过他也指出,政策显现效应尚待时日。

首付提高影响?

“从9月底出台的政策来看,有新意也政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”,易居(北京)地产研究所副所长牟增斌表示,“这将极大地抑制需求,包括刚性需求和投资需求,而且这一政策容易执行到位。”

记者就此向工、农、中、建四大国有商业银行求证,中国农业银行北京朝阳支行、中国工商银行北京朝阳支行、中国银行北京海淀支行、中国建设银行北京海淀支行均表示,从9月底政策下达以来就开始执行首套房商贷首付不低于30%的政策。

不过在贷款利率上,各家银行略有不同。中国农业银行北京朝阳支行工作人员表示,对于首付30%的客户,其利率可以享受基准利率的8折优惠。而中国工商银行北京朝阳支行工作人员则表示,对于首付30%的客户,其利率可以享受基准利率的8.5折优惠。

曹锋杰认为,事实上,有些改善性需求或投资性需求仍可以享受首套房的政策,但首付提高到3成后,资金的杠杆作用就减小了,以前用一倍的资金可以撬动银行4倍的资金量,现在则只能撬动银行2倍的资金量,其收益明显降低,同时风险增大了,因此能制约部分投资需求。

甚至有业内人士指出,在首付提高等政策的作用下,退房现象将会明显增多。如9月初北京大兴某楼盘一度出现了10多套退房,该楼盘负责人表示,4月份出台的二套房首付提高后,部分买房人首付款不够,因此只能退房。

不过中国银行海淀支行的工作人员对此给予了否定,据其介绍,在调控中银行一直坚持区别对待,在政策出台之前的房贷是按之前的政策操作,“9·29”后按揭贷款首套房是按30%的政策执

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