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“收房”完全攻略

   准备篇

  一、清查开发商《商品房竣工验收证》

  亿房网提醒购房者,没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。亿房网资深顾问专家验房师宋金强称:建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理,将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的,不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后,方可办理产权证。”以上明文规定了没有《竣工验收备案证》是无法办理产权登记的,即使收了房日后也存在无法办理产权证的风险。

  2.要计算好保修期

  商品都有保修期,这在很多购房者眼里是天经地义的事,买袋食品还有保质期呢,更何况是我们倾囊而出的房产。毕竟房子不是一般的小商品,因其价值较高,所以一提到质量问题,很多人首先想到了退房。但凡有过买房经验的人都知道——不满意就退,如今可没那么好说话的开发商!

  保修期从何时开始算起?

  2000年国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;(三)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线,给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

  建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中,还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期,主要包括:

  墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为保修期限,具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是,这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。

  过了保修期如何维权?

  对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用。
 
    细节篇

  业主在收楼时难的就在于检查房屋质量,当中一些细节就容易忽略,并且发生问题后再维修就比较麻烦,所以业主要记得留神。

  1、检查房屋有无裂缝

  首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

  其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。

  2、检查房屋有无倾斜

  虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

  3、检查房屋有无渗漏

  购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

  验收防水的方法是:用水泥沙浆做一个屏障堵着厨卫的门口,然后再拿一个胶袋罩着排污、水口,再加以捆实,然后在厨卫放水,约2厘米高的水位就可以了。然后约好楼下的业主在24小时候查看其厨卫的天花板,看是否渗水、漏水。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。

    费用篇

  在收楼时到底要交多少费用,很多业主并不清楚,所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒,按规定,一次性缴交费用如下:

  1.水电费周转金,多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存,专款专用,并定期公布使用情况,接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的,可不收取。

  2.装修保证金,多层住宅不超过800元/户;高层住宅不超过1500元/户。

  3.装修垃圾淤泥清运费,原则上由业主自行清运,需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案;

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