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二手房比新房划算吗 要综合考虑税费成本

   不知不觉间,一、二手房价格倒挂现象开始大面积减少。当房价处于上涨阶段,二手房卖家信心爆棚,致使普遍出现一、二手房价格“倒挂”现象,二手房价格严重高估。不过近期新房市场交易回暖,加之价格的小幅回升,导致二手房价普通低于新房,价格关系出现新的变化。不过专家表示,楼市调控仍将持续,如果新房出现大面积降价促销现象,不排除出现因为新房价格下降而产生新的“倒挂”现象。

  就目前而言,二手房报价低于新房,这是否意味着购买二手房更为合算呢?专家表示,这需要综合考虑各种购房成本的情况下,才能找到答案。

  房价倒挂现象减少

  在观望了近半年之后,小陈决定买房。小陈是上海人,也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后,准备明年结婚。目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内,三口之家尚且应付得过去,但如果结婚之后再添丁增加人口,现在的住房显然无法满足,买房成为必然选择。

  小陈跟父母商量过,打算卖掉老房子,再加一些钱在中环线附近购买一套三房。在他的印象里,二手房价格往往要高于新房价格,因此他决定从新房下手,但通过近半个月来的考察,却发现市场行情并非如此。

  多做比较再作选择

  二手房价比新房的价格低,那是不是买二手房就划算呢?这对目前准备入市买房的人群来说,有必要提前弄清楚。一般情况下,二手房的价格低于新房,但也会出现二手房价偏高而倒挂的现象,这是表明二手房价被高估。但买低价的二手房是否就一定合算呢?答案是不一定。

  其实,决定房价的因素很多,单纯的价位高低,无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些,但房价中还包含其他成本,如税费等,这样反而比新房高。所以专家表示,不管是选择哪种类型的房子,一定要综合考虑到各种因素,从而计算出终的“买家到手价”,这样才能做出合理判断。

  为了增加各楼盘之间的可比性,应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种,比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等,甚至包括物业管理等,都会影响到其品质。

  税费成本综合考虑

  买新房与买二手房,其税费成本各不相同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。有些开发面积较大的超级大盘,虽然其开发年限较长,但各个时期开发的住宅品质基本能够保持一致。

  从表面上看,不管是买新房还是二手房,买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中,卖家会将包括二手房个税、营业税,甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中,因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外,还要承担卖家转嫁过来的成本,终的结果是导致购房成本大增。

  所以专家建议,在选择房源时,得到对方报价之后,综合计算各项开支,新房主要包括契税等,计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些,这还要根据对方的报价形式,如果对方报出的是“到手价”,那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等,以及自身需要承担的契税及交易费用等。

  当然,具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”,即卖家具体收到的房款,税费等由买家承担,这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的成交价,税费自理,则其计算过程跟新房类似,只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等。

  土地使用年限勿忽视

  针对不同楼盘之间比较,除了税费因素之外,还需考虑土地使用成本。

  这是目前购房者为容易忽视的一个成本。通过综合成本的计算,如果二手房仍然实惠一些,则可初步选定二手房。不过专家提醒说,土地使用成本也是购房者必须考虑的一个重要考察因素。

  土地成本包含在房价中,而且是一次性付清,加之购房者对土地使用期限并不是很敏感,所以很多人不大在意这方面的因素。一般情况下,一手房的土地使用权期限通常为70年,如果开发及时,除去开发年限,基本上有67年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右,甚至更少。

  虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显,但在若干年后影响就不一样了。当然,在这里需要提醒的是,对于分多期开发的超级大盘,其土地使用年限完全相同,因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成本。
 
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